築年数が経過したアパートの売却は、多くの方が「高く売れるのだろうか」「そもそも買い手が見つかるのか」といった不安を抱くことでしょう。確かに、新築や築浅の物件に比べると、古いアパートは建物自体の価値が低く評価されがちです。

しかし、立地や稼働率、修繕履歴など、物件が持つ潜在的な価値を正しく評価し、適切にアピールすることで、十分納得のいく価格での売却は可能です。

その第一歩となるのが、「査定」です。この査定の精度と、その結果をいかに売却戦略に活かすかが、売却成功の鍵を握ります。この記事では、アパート売却が初めての方でも安心して査定に臨めるよう、古いアパート売却に特化した査定チェックリストを詳しく解説していきます。

査定前に準備すべきこと：物件の魅力を最大限に引き出す情報整理

1. 物件に関する基本情報の徹底整理

査定依頼をする前に、物件に関する基本情報を漏れなく整理しておくことが重要です。不動産会社はこれらの情報をもとに査定を行うため、正確かつ詳細な情報を提供することで、より精度の高い査定結果を得ることができます。

●物件概要：
所在地、地番、面積：登記簿謄本や公図などで正確な情報を確認しましょう。
用途地域、建ぺい率、容積率：都市計画図などで確認し、再建築時の規制などを把握しておきましょう。
接道状況：前面道路の幅員、公道か私道かなどを確認します。私道の場合は通行掘削承諾書の有無も重要です。
築年数、構造（木造、鉄骨造、RC造など）、階数：正確な情報を伝えます。
部屋数、間取り、専有面積：各部屋の詳細な情報を提供します。
駐車場、駐輪場の有無と台数：入居者にとって重要な情報です。
共有部分の設備：ゴミ置き場、集合ポスト、共用廊下の照明など。

●建築図面・設備図面：
建築当時の図面や、増改築・リフォーム後の図面があれば準備しましょう。配管や配線など、見えない部分の状況を伝えるのに役立ちます。

●設備に関する情報：
給湯器、エアコン、キッチン、浴室、トイレなどの製造年、メーカー、交換履歴などをリストアップします。耐用年数を考慮し、買主が将来的な交換費用を想定できるように準備します。

これらの情報が正確に整理されていると、査定担当者もスムーズに査定を進めることができ、物件の正確な価値を把握しやすくなります。

2. 修繕・リフォーム履歴と現在の稼働状況の可視化

古いアパートの査定において、建物の状態と収益性は非常に重要な評価ポイントです。これらを明確に伝えることで、物件の価値をより適切に評価してもらうことができます。

●修繕・リフォーム履歴：
過去に行った大規模修繕（外壁塗装、屋上防水、給排水管の交換など）の時期と内容、費用をリストアップしましょう。
各部屋ごとの内装リフォーム（壁紙張替え、床材変更など）の履歴も重要です。
これらの履歴は、建物の維持管理が適切に行われてきた証拠となり、買い手にとって安心材料となります。領収書や契約書があれば、そのコピーを準備しておくと良いでしょう。

●現在の入居状況と収益性：
現在の入居率、各部屋の家賃収入、共益費などの正確な情報を提供します。
家賃の滞納状況や、過去の入退去履歴なども伝えることで、物件の収益の安定性をアピールできます。
直近2～3年分の賃貸借契約書や家賃収支明細書を用意しておくと、より具体的な収益シミュレーションが可能になります。
入居者とのトラブルの有無や、クレーム対応履歴なども、買い手にとって重要な情報です。

●固定資産税評価額・都市計画税評価額：
最新の固定資産税納税通知書を準備し、建物の評価額と土地の評価額を確認しておきましょう。これは、売却後の税金計算の目安にもなります。

これらの情報は、単に「古いアパート」という印象だけでなく、「手入れが行き届き、安定した収益を生み出しているアパート」というポジティブな印象を与える上で非常に有効です。

3. 周辺環境とアピールポイントの洗い出し

物件自体の情報だけでなく、周辺環境も査定額に大きく影響します。買い手が魅力を感じるであろう点を事前に洗い出しておきましょう。

●交通利便性：最寄りの駅からの距離、所要時間、利用できる路線、バス停からの距離などを具体的に伝えます。

●周辺施設：
スーパー、コンビニ、ドラッグストアなどの商業施設
病院、クリニック
学校（小学校、中学校）
公園、図書館などの公共施設
飲食店、娯楽施設など、生活に密着した施設の有無

●地域の特性：
子育て世帯が多い、学生が多い、単身者が多いなど、物件が立地する地域の主な居住層を把握しておきましょう。これにより、ターゲットとなる買い手層を絞り込みやすくなります。
再開発の計画や、新しい施設の建設予定など、将来的な地域の発展が見込まれる情報があれば、積極的にアピールしましょう。

●売主が考えるアピールポイント：
例えば、「日当たりが良い」「静かな環境」「隣人トラブルがない」「過去に大きな災害被害がない」など、住んでみて初めてわかるような物件の良さや、入居者が継続して住み続ける理由などを具体的に伝えることで、査定担当者も物件の魅力をより深く理解できます。

これらの情報を整理しておくことで、査定担当者は物件の客観的な価値だけでなく、将来的な収益性や入居者のニーズなども考慮した、より戦略的な査定額を算出することが可能になります。

まとめ：査定準備は売却成功への第一歩

古いアパートの売却は、物件の状態や収益性、そして周辺環境など、様々な要素を総合的に評価して初めて適正な価格が算出されます。今回ご紹介したチェックリストを活用し、査定前にしっかりと情報整理を行うことで、不動産会社はより正確な査定額を提示でき、あなた自身も物件の強みと弱みを把握した上で、売却戦略を立てることができます。

査定は、単に価格を知るだけでなく、物件の「健康診断」のようなものです。この準備を怠らず、古いアパートの売却を成功させましょう。