一棟アパートや一棟マンションなどの相続不動産や収益不動産をお持ちで売却をお考えのあなたさまでしたら囲い込みというフレーズを耳にしたことが有るかと思います。ではこの囲い込みと呼ばれるものは一体どういったものなのか、一棟売却を考えるあなたさまにとってどんなメリットやデメリットが生まれるのかなどをお伝えしてまいります。

■一棟売却時に言われる囲い込みとは？

まず”囲い込み”というフレーズから見ていきましょう。
囲い込みとは単刀直入に申し上げますと…

「不動産取引き時に発生する仲介手数料の総取り・倍取り」

を意味します。
変なお話、どこの誰に一棟アパートや一棟マンションを売却しても売り主様は売買価格の3%程度を仲介手数料として支払うので一見すると何もデメリットなどない、自分には関係のない話だと思ってしまわれるかもしれません。

不動産屋さんが仲介手数料をいくら貰おうとそれが正規の範囲でしたら何も問題ない。

ここで落とし穴です。
あなたさまから一棟アパートや一棟マンションの売却依頼が来た。
この時点で3%の手数料を仲介する不動産屋はゲット。

今度は買い手を不動産屋が自ら見つけて来れば更に3%の手数料ゲット。
「なのでこの物件情報は市場に出さないようにしよーっと」
となります。

考えられるデメリットとして…。
・情報非公開なので売却が確定するまでに非常に時間が掛かる
・ゼロ円より貰えるので相場以下で一棟売却が行われる可能性がある

と悪徳不動産屋が自分の利益欲しさにあなたさまの一棟アパートや一棟マンションを我が物顔で取り扱うことを囲い込みと総称いたします。

■専任媒介契約ならば不動産流通標準情報システム(レインズ)に登録が義務付け

どんどん難しい言葉が出てきました。
専任媒介契約＝「一棟売却して欲しい。ただし御社以外には依頼しない。」
その変わり不動産流通標準情報システム(レインズ)に登録して早く買い手を捜したい。

とういう物です。
しかし悪徳不動産屋は一筋縄ではいきません。
レインズ経由で悪徳不動産屋に問い合わせが来ても【商談中】などと嘘をつきなんとか自分達で買い手を捜し買い主側からの不動産手数料もせしめようとします。

レインズ側もそのような実態を把握しているので取引状況の詳細記載などをルールとして課していますが担当者不在、所有者が旅行中等、難癖を付けて結局は興味を示した他の不動産屋を追い返すような状況です。

規制が厳しくなれば囲い込みの手口も巧妙になる…。
そして結構有名な大手の不動産屋が行っているという事実もタチが本当に悪いです。

こんなことをされていたら早期に希望価格で一棟アパートや一棟マンションが売却出来ていたものがいつまでも売れ残り訳あり物件、難あり物件というレッテルを貼られかねないですし、その間の維持費だってバカに出来ません。

もっと言うならばどんどん値が下がってしまう可能性だって大いにあります。

■ではどうしたら囲い込みに合わずに一棟売却がスムーズにいくか

こちら案外簡単に自己防衛が出来ます。

・売値が相場より高く設定されていないかを確認

明らかにこの価格じゃ相場より高いだろう…。
と感じるのは高く売却出来ればそれだけ仲介手数料が自分の懐に入るという算段があるからそう設定している可能性があります。

・うちで売れなければ他で売れるはずないとの台詞の有無

大手、準大手が使う常套文句です。
逃げ出そうとする売り主さんを引き止める為ですね。

・期限を決めて金額を少しづつ下げる

金額を下げることを厭わないということは手数料に関わっていない可能性があります。
また金額を下げた途端、問い合わせが増えればしっかりと情報公開されているという証拠になります。

上記をチェックすることで囲い込みにあってしまっているのか否かを判断出来るかと思います。
しかしそうは言っても上手く言いくるめられてしまったり、判断がつかなかったりするのは仕方がございません。

そんな時は一棟売却コンシェルジュを運営している東京アセット株式会社の不動産コンサルタントにお悩みお聞かせくださいませ。
あなたさまの気持ちを第一に汲み取り、あなたさまの意向に沿った一棟売却プランを立て直してまいりましょう。