一棟マンションや一棟アパートを購入した時点で不動産投資の成功か失敗は85%程度決まっていると言われています。それだけ購入という事柄は非常に重要なものになります。しかしその後売却までの約5年超の期間を適当に運用して居たら確実に失敗してしまいます。そうならない為に一棟マンションや一棟アパートの購入後の運用時に失敗しない為の準備を予めしておきましょう。
■一棟マンションや一棟アパートの購入が成功してる人はここを気をつける
失敗しない為には成功している人が行っていることを真似すればOKです。
そこにオリジナリティや亜流を加える必要はなく単純に真似をしましょう。
それも中途半端に真似をするのではなく完璧に真似をしましょう。
これは良くてこれは要らない。と判断が出来るようでしたら多分こちらの記事を見ている事はないと思いますので。
・諸費用や諸経費を実費で用意しておく
この諸費用や諸経費をローン扱いにすると金利の高いオーバーローンを選択するハメになり一気に計画は崩れます。
必要な諸経費・諸費用は【不動産取得税】【登記費用】【印紙税】【融資手数料】【団体信用生命保険料】【火災保険料】【修繕費や管理費】など数百万円程度は貯蓄などで賄えるようにしておきましょう。
・会社などは辞めずに返済出来る体制を作っておく
少し上手く行き始めるとローン返済もまだ始まったばかりなのにすぐに会社などを辞めてしまう傾向があります。
背水の陣を敷くのは良いのですがそれは空室リスクや事故事件リスクにより家賃収入が思ったように得られない状況でもローン返済が滞ることが無いと言い切れる場合だけです。
返済遅延の場合、次からは一切融資がおりなくなる危険があります。
・不意のトラブルを予め予測し対策を講じておく
一棟マンションや一棟アパートを購入し運用している最中も様々なトラブルが発生する可能性がありますので事前に対策や準備をしパニックにならないようにしましょう。
例えば【家賃の滞納】【金利の上昇】【地震や火事などの天災】【自殺や殺人事件】などのトラブルやリスクがあった場合、シュミレーションしていた家賃収入が得られずローン返済が厳しくなりますので貯蓄や保険加入など予め対策と準備をしておきましょう。
■一棟マンションや一棟アパートの購入前にはここを気をつけている
今回は一棟マンションや一棟アパートを購入後のお話をメインにしましたので前後が逆になりますが、購入前にも成功させる為・失敗しない為の気をつける部分がございますので一応念の為お伝えしてまいります。
・最初から満室に近い一棟マンションや一棟アパートを購入
これは当たり前ですよね。
家賃収入を出来るだけ多く得て早くローン残債を片付けてしまうことが不動産投資の成功の鍵です。
・利回りと融資金利の差が大きな物を
条件が良さそうな一棟マンションや一棟アパートを見つけたら銀行へ融資の相談にいくのですが複数の銀行・担当者にあたり融資条件の一番有利なところを選択すると利益率が高くなります。
・判断出来る為の一通りの知識をつける
十中八九大丈夫ですが中には法的な部分も素人相手だと適当だったり勢いだったりする不動産屋さんが中にはいます。
基本、事務系や法務系、税金系は誰が担当しても法律でルールが縛られているので結果は一緒ですがあなたさまが判断出来るだけの知識は持っておきましょう。
■まとめ
一棟マンションや一棟アパートの不動産投資は購入時・購入後の運用時・売却時の3ステップで完結を迎えます。
ウエイト的には85%:5%:10%程度の比率で成功かどうかが決まってまいります。
今回は主に【5%の購入後の運用に向けて・運用中】のお話でしたが5%取りこぼさないだけで残りの10%にも影響が少なくなります。
安くて良い一棟マンションや一棟アパートを購入出来れば基本的にそれなりの良い売却価格で売却することが可能です。
そう考えると購入後の運用中にどれだけコストを減らせて家賃収入を得られるかで最終的な収支も変わってくるのではないでしょうか。
難しく不安な事が多いかもしれませんが、一緒に頑張っていきましょうね。
