不動産投資初心者向け一棟アパート購入の利回りについて

2022/01/24
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一棟アパート購入を考えて、さあ物件情報を見ました。その時に必ず出ているのが利回りという数値ですよね。利回りが高い方が収益が高そうだし、それならなんで低い一棟アパートもあるんだろう…。そんな疑問に答えどのくらいの利回りの一棟アパート購入をするのがおすすめかお伝えしてまいります。

まずは利回りとはなんぞや?という説明です

一棟アパート購入をする時、不動産投資で使われる利回りというのは、その物件の価格に対して1年間で得られる収益の事を指します。

ここで更に表面(利回り)・実質(利回り)という二つの利回りが出てくるのですが、表面(利回り)は単純計算したもの、実質(利回り)というのは経費を引いた実際の収益を指します。

【表面利回りの求め方】
表面利回り(%)=年間家賃収入÷税込み物件価格×100
※大体満室想定なので実際の利回りは幾分落ちると考えると気持ちが楽

【実質利回りの求め方】
実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間コスト雑費)÷(税込み物件価格+購入時の手数料や印紙・リフォームコスト)×100
※これが本当の収益に限りなく近くなります。

高利回りの一棟アパート購入をした方が良いという疑問に回答

利回りが得られる収入だとするならば、表面利回りの高い一棟アパートを購入すれば儲かるんじゃないの??
という楽観的な予測が出来ます。

しかし、ここが落とし穴です。
相場以上の高利回り物件は
・過疎地域で買い手がつかない
・事故物件
などの要因が潜んでおり物件価格が相場よりもかなり安い場合があります。

ただ、値付けを失敗しているラッキー物件であったら掘り出し物。
以下をチェックしてみましょう。

1.設備が古すぎないか
2.ヒビやシロアリ、腐食などの建物欠損
3.死を連想する告知事項
4.再建築の可否
5.違法建築
6.入居者属性

上記がクリア出来れば買い目です。
一棟アパートのオーナーが値付け失敗か直ぐに売却したいなどの理由があると思います。

利回りが低くてもお勧めできる一棟アパート購入戦略とは

簡単に申し上げますと、人気エリアで地価下落が予想されず売却も比較的楽な出口戦略が明るい物件です。

1.住みたい街ランキング上位で流入が多い
2.立地やRC鉄骨、開発が期待できる
3.低金利
4.購入時や購入後のコストが掛からない

これらの一棟アパートは赤字が出ないキャッシュフローであれば利回りが低くても確実に勝てる物件と予想出来るでしょう。

ここらへんの見極めはとても難しいので自信がないのであれば、まずは親身になってくれる不動産屋さんを見つけ仲良くなり相談したりアドバイスをもらいましょう。

一棟アパートの事はまだ分からなくても不動産屋さんの判別は人を見る目になりますので、ここは責任もって自身で選択をしなければなりません。

まとめ

一棟アパートの購入における利回りについて何となく把握出来ましたでしょうか。
誰が見ても美味しい一棟アパートはどうしようかなと悩んでいるうちに直ぐに売れてしまいます。

という事は迷うような微妙なラインの利回りを持つ一棟アパートが多いという事ですね。
それを搔い潜るには交渉で値引きしてもらったり、融資の利率を低くしてもらったり、頭金を多めに入れて返済を早めたりする必要があります。

なかなか自分一人では不安だと思いますので、慣れないうちは不動産屋さんを頼るのがいいと思います。
はじめのうちは不動産屋選びにも迷うと思いますのでお気軽にご相談くださいませ。

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