一棟アパートや一棟マンションを投資用不動産として購入を考えた場合、多くのあなたさまは購入価格を出来るだけ安く出来るかを考えると思います。しかし只安いだけでは売却益が望めません。眼の前の購入だけを考えるのではなく数年後に売却益を残せるような一棟アパートや一棟マンションをより安く購入することを考えましょう。
■それではどんな一棟アパートや一棟マンションを狙って購入すればいいか
不動産投資の経験がゼロに近かったり今回が初めての一棟物件だったりする場合はどんな一棟アパートや一棟マンションを狙って購入をしていけば良いかなかなか分からなかったり不安だったりするかと思います。
考える視点は下記の2つになります。
・収益性
家賃収入が多く期待できれば融資に対しする返済額も多くなるので銀行も融資に対して積極的な対応をとってくれます。
計算方法や考える部分は複雑で細かいのでまずは一旦置いておき、頭でっかちにならないようにします。
沢山家賃収入が期待出来て、これくらいの借入も可能で返済も出来るとシュミレーションされているから物件の価格はこのくらいが妥当。
という相場の査定額よりも安い値付けをしているという査定の仕方になります。
安い一棟アパートや一棟マンション＝ボロ屋で誰も住んでいない。
ではありません。
・資産性
資産性とは建物の資産性と土地の資産性に分けて考え計算しつつ、合算した正しい価値を出していく事が重要となります。
建築費や耐用年数の数値を絡めてまずは建物の価値を割り出し、その後大手の不動産ポータルサイトなどの取引事例から土地の相場価格を知ることが出来ればあなたさまの狙っている一棟アパートや一棟マンションの大凡の資産性が分かってまいります。
文系で計算が苦手。
という場合はこのような数値の部位は不動産屋さんや不動産コンサルタント、不動産に強いファイナンシャルプランナーに任せましょう。
全てに絡まないとご不安かもしれませんが出てきた数値を理解し正しい判断が出来れば途中の計算式などは飛ばして大丈夫です。
■まとめ
このような計算や見立てが出来ると売りに出されている一棟アパートや一棟マンションが実際の収益性や資産性よりも割安か割高かなどが分かりますし、この物件であれば融資がどの程度引けるかが分かれば次の買い手探しにも役立ちます。
どんな一棟アパートや一棟マンションを購入したら良いか分からない場合はまず不動産屋さんに気になる物件を打診し収益性と資産性の部分をしっかりと計算してもらい、数年後の売却時にはどの程度の売却額で売れるのかまでをシュミレーションしましょう。
売却益をしっかり出す事であなたさまの不動産投資の1サイクルはフィニッシュを迎えますので非常に重要です。
そのためには一番最初の購入時に一番最後の売却益まで考えた購入計画をしてまいりましょう。
