一棟マンションや一棟アパートの購入や不動産投資のセミプロなら皆様お考えになり実践している当たり前すぎる事なのですが、今回が初めての購入だったりまだ不慣れだというあなたさまは是非もう一度おさらいをしてくださいませ。一棟マンションや一棟アパートの購入時には売却額が下落しにくい物を必ず選ぶようにしてください。

■購入時にあなたさまの不動産投資の成功、失敗はほぼ決まります

次回の購入者が欲しがる一棟マンションや一棟アパートの状態で手放さないと売却価格は必然的に物凄く低く見積もられてしまう。

ということになります。

不動産経営の収支のシュミレーションのおさらいをしますと…
【家賃収入＋売却損益＋税効果-経費】

※経費の中には一番最初の購入費用からランニングコストまで使った費用になります。
※税効果は耐用年数、減価償却等の優遇期間が含まれます。

本来は当たり前の話なのですが購入費用のことばかりを考えてしまい一棟マンションや一棟アパートを選んでしまう方が非常に多く、上手く行けばいいけど…

という微妙な条件の一棟マンションや一棟アパートを購入し最後の売却価格が予想よりも大幅に下落してしまい、ちょいマイナスやプラスマイナスゼロ程度で落ち着くケースが多いです。

それを考えますと購入時の価格と売却時の価格に差が無ければ無いほど家賃収入分はプラスになるということが言えると思います。

■比較的、購入時と売却時の差がない一棟マンションや一棟アパートの条件

色々な下落要因や条件、指値時のあるあるネタでの値引き交渉などございますが下記の条件を満たしていればよっぽどの事がない限り下落幅は購入時にシュミレーションする想定の範囲内で収まるハズです。

・周辺環境が良い

人口や交通、商業面など立地は当然の事、治安が良く学校や病院など公共の施設も整っていたり地震などに強いなどの住みやすさが購入時と変わらないかそれ以上整備されていることが望ましいです。

・維持管理がしっかりしている

あなたさまが保有しているのは大凡たった5年間超ですが外観や廊下や植え込みなどの公共スペースが綺麗だったり自転車置き場やゴミ置き場などが整理されトラブルもないなどこちらも住みやすさに関わってくる部分です。

・人気設備が備わっている

今でこそほぼ当たり前の宅配BOX、24時間ゴミ出し、カメラ付きインターホン、大型収納、IH、IOTなどの設備が備わっているほどライバルの同じような一棟マンションや一棟アパートより強気の家賃設定が出来るので下落も少ないと言えるでしょう。

・安心の有名施工会社

レオパレスや大和ハウスというだけで例え一握りの正当なしっかりとした基準を満たしている物件であっても風評被害に巻き込まれるのは間違いありません。
極論、談合や脱税で過去色々あっても有名メーカーの安全で基準を満たしている事が最重要です。

■まとめ

一棟マンションや一棟アパートの不動産投資の成功・失敗は購入時でその殆どが決まってしまいますので利回りのことばかり考えるのではなく最後のフィニッシュの大きな金額が一気に動く売却時の出口戦略をしっかりとシュミレーションいたしましょう。

下落幅を最小限に抑えれば抑えるほど収益はプラスにシフトいたします。
終わりよければ全て良しと言う言葉があるように最後の最後で逆転出来る場合も中にはあるんです。

「どれもこれも同じに見えるから表面利回りで決めそうになる」
一棟マンションや一棟アパートの購入が初めてだったり慣れていない場合に良く陥る罠です。
もしあなたさまがこのような感じてしまっていたら非常に危険です。

一棟購入コンシェルジュでは一棟購入歴20年以上を誇ります専門の不動産コンサルタント、資産のプロであるファイナンシャル・プランナーを要しております。
お気軽にお悩みご相談くださいませ。