前回の記事では一棟マンションや一棟アパートを購入して不動産投資を行う際、新築物件と中古物件ではどちらの方が良さそうかなどの主に比較の部分を重点に置いた内容を書かせて戴きました。今回の記事ではより具体的に新築と中古の一棟マンションや一棟アパートのどこにどんなメリットやデメリットがあるのかをお伝えしてまいりますので是非ご参考にしてくださいませ。
■新築の一棟マンションや一棟アパートのメリットとデメリット
新築の一棟マンションや一棟アパートのメリットは沢山ございます。
周りの同条件の物件に比べ確実に満室経営が見込め、家賃設定も強気でいけます。
また設備も新品ですので修繕などのコストはほぼゼロに近いです。
・スタート時から満室経営が見込める
昔ほどではないですが今も根強い新築神話。
日本人の性質として物凄く新築が好まれる傾向があるらしく、これだけ空室があるのにどんどん新しい一棟マンションや一棟アパートが建てられています。
それくらい日本人にとって新築。
というのは魅力的なのでポータルサイトなどに【新築】の文字があるだけで満室経営も可能です。
また強気の家賃設定でも新築が勝ると思います。
これは家賃10万円以下のものより富裕層向けの方が家賃設定は楽です。
(富裕層は数万円程度あんま気にしないけど10万円以下の物件に居住したい方は数千円を気にするという傾向があるので)
・よっぽどの災害や事故がない限り修繕費は掛からない
売却まで5～6年というスパンだとしたら新築の一棟マンションや一棟アパートの場合、大規模な修繕の必要は殆どないと言い切って良いでしょう。
外壁塗装や屋上類の防水、配管の交換などは基本的には15年～20年に一度ペースで行われるので新築から10年間くらいまでは修繕費の分は殆ど考えなくて大丈夫そうです。
この部分で利回りの低さ(物件価格の高さ)をカバー出来ると非常に助かります。
・融資を引きやすい
確実に寿命が短い中古の一棟マンションや一棟アパートよりもあらゆる面で有利です。
スタート時からある程度強気な家賃設定でも満室経営が望めること、大規模な修繕費用がこの先何年かは必要ないと言えることなどを考えると銀行もあと何年は安定だな。
と皮算用が出来ますので利益計算しやすく結果融資が引きやすくなります。
特に土地価値が安定している23区の人気エリアなどではその傾向が特に高く十二分に勝負になるのではないでしょうか。
・不動産価格が高い
デベロッパーや代理店など新築の販売には色々な業者が何重にも絡み合っており少しづつコストが嵩んでいます。
これは不動産価値と全く関係ない部分なので厄介です。
しかしどうにも出来ないので結果物件の価格は高額となります。
マズイのが高額で買ったにも関わらず空室だらけ、修繕費が掛かりまくり売却時に大幅な地価のダウン。
ここの3重苦が重なると購入した金額を回収し切れなくなります。
■中古の一棟マンションや一棟アパートのメリットとデメリット
続いて中古の一棟マンションや一棟アパートのデメリットをお伝えしてまいります。
新築のメリットの部分がそっくりそのままデメリットとなってきます。
逆に申し上げますと中古なのに新築と同じような条件を構築できればボロ儲け。
となります。
・購入価格が安いので利回りが高い
購入時の価格が安いのに家賃はそんな下落したりボロボロでなければ利回りが非常に高くなりますので満室経営に近ければボロ儲けです。
出来るだけ購入価格を安くし満室経営の為の施策を安価で効率良く施す事で大きな利益を生み出すことが可能です。
・修繕費が掛かってくる可能性がある
築年数が経てばそれだけボロが出てきますので大規模修繕も必要となります。
購入時に既に大規模修繕が済んでいるものでしたら良いですが、近年に大規模修繕が必要な一棟マンションや一棟アパートは欠陥があることが多いので空室にもなりやすいので色々さっぴいて極限まで安価で購入しないと回収しきれません。
・確約されたプラス要素がないので融資条件が厳しくなりがち
融資を引くことは出来ても返済スパンが厳しいとか金利が厳しいなどの条件を新築時に比べ厳しくされる可能性があります。
なので、融資の条件も物件の査定以上に色々銀行へ足を運び選定する必要があります。
このデメリットは銀行を選ぶことで回避出来たり、あまりにも条件が悪いなら銀行も認めてくれない悪い物件なんだ。
という判断をして違う一棟マンションや一棟アパートを購入するのも全然ありです。
■まとめ
一棟マンションや一棟アパートを購入する時、新築が良いか中古が良いかはその時の状況にも左右されますし市場に出回っている物件の条件にもよります。
また購入する一棟マンションや一棟アパートの地価価値にもよりますので一概にはどっちが良いとは言えません。
東京オリンピックはそこまで左右されないと予測しますが2022年の生産緑地問題では多くの土地がリリースされる予定でそこの新築の一棟マンションや一棟アパートが乱立され価格が一気に下落するのでは！？
と危惧されています。
あなたさまの購入されようとしているエリアのそれらの影響もしっかりと分析しながら一棟マンションや一棟アパートを新築で購入した方が不動産投資が成功しやすいのか中古で購入したほうが成功しやすいのかを見極めてまいりましょう。
