一棟売却で差がつく！プロが教える高額査定の極意5選

一棟アパートやマンションの売却において、査定額はあなたの資産価値そのものです。しかし、多くのオーナー様が「現状のまま」査定に出してしまい、本来得られるはずの高額評価を逃しています。

実は、売却前のちょっとした準備や戦略で、査定額に大きな差をつけることが可能です。プロだけが知る、高額査定を引き出すための「5つの極意」を公開します。

プロはここを見ている！査定額を押し上げる5つの極意

不動産鑑定士や投資家は、感情ではなく「収益性」と「リスク」で物件を評価します。この視点を理解し、先回りして対策することが高額査定への近道です。

査定の命綱とも言えるのが「レントロール（賃料一覧表）」です。
単に家賃が書いてあるだけでなく、契約開始日、属性（社会人・学生）、更新履歴などが詳細に記載されたレントロールは、投資家に「安定した経営」を印象付けます。

【ポイント】
空室部分の想定家賃を「相場より少し高め」に設定していませんか？逆に現実的な数字（または少し保守的な数字）で記載しつつ、「周辺相場との比較資料」を添付することで、プロからの信頼と評価額が上がります。

買い手が最も恐れるのは「購入後の予期せぬ修繕費」です。
過去に実施した修繕（外壁塗装、屋上防水、給湯器交換など）の履歴を、時期と金額まで詳細にリスト化しましょう。

「5年前に屋上防水済み」という記録があれば、買い手は「向こう10年は防水コストがかからない」と判断し、その分を価格に上乗せして評価できます。履歴がない物件は、リスク分だけ査定額が叩かれます。

当然ですが、満室稼働が入居率100%として最高評価を得られます。しかし、空室があっても諦める必要はありません。

「現在空室ですが、リフォーム見積もり済みで、賃貸仲介店からは家賃〇〇円で入居見込みありと言われています」
このように、空室を埋めるための具体的な根拠と対策をセットで提示できれば、満室想定に近い評価を引き出すことが可能です。

建物自体が古くても、管理状態が良ければ評価は上がり、悪ければ下がります。
査定員が訪れる前に、エントランスのゴミ拾い、共用灯の玉切れ交換、雑草の除去、集合ポストのチラシ整理などを徹底してください。

「管理が行き届いている＝入居者の質が良い＝トラブルが少ない」という連想が働き、利回りのキャップレート（期待利回り）が下がり、結果として売却価格が上昇します。

これが最も重要な極意です。
地元の不動産屋や大手仲介業者は、「積算評価（土地＋建物）」を重視する傾向があります。一方、一棟専門の会社は「収益還元評価（どれだけ儲かるか）」を重視します。

収益性が高い物件であれば、一棟専門会社の方が圧倒的に高い査定額を出せることが多いです。彼らは、その価格で買ってくれる投資家を知っているからです。

一棟売却の査定額は、決して「運」ではありません。
情報の「見せ方」と「整え方」で、数百万円、時には数千万円の差がつきます。

・レントロールの精緻化
・修繕履歴の開示
・空室対策の提示
・共用部の美化
・一棟売却専門会社への依頼

この5つの極意を実践し、あなたの物件のポテンシャルを最大限に引き出した高額査定を勝ち取ってください。