2026年を迎え、不動産投資市場は大きな転換期にあります。マイナス金利解除から数年が経過し、「金利ある世界」が定着したことで、買い手である投資家の目線は以前よりもシビアになっています。

しかし、悲観する必要はありません。新築建築費の高騰により、割安な「中古一棟アパート」への需要は依然として底堅いからです。重要なのは、「今の市場ルール」に合わせて、正しく相場を読み、準備を整えることです。

2026年の一棟アパート売却相場と「売り時」の判断基準

一棟アパートの売却価格は、過去の事例だけでなく、その時々の「金融情勢」に強く影響されます。 2026年の市場におけるキーワードは、「金利上昇」と「建築費高騰」の2つです。これらがどのように相場に影響しているのか、そしてどう動けば損をしないのか、3つのポイントで解説します。

金利上昇局面でも「高値売却」できる物件の条件

一般的に、融資金利が上昇すると、投資家が求める「期待利回り」も高くなります。 （例：金利1％時代は利回り6％で売れたが、金利2.5％なら利回り7.5％ないと買わない、など） 求められる利回りが高くなるということは、計算上、物件価格は下がることになります。

しかし、すべての物件価格が下がっているわけではありません。 2026年現在、高値で取引されているのは、「銀行評価（積算価格）が出る物件」です。 金利が高くても、土地の担保価値が高く、フルローンに近い融資が引ける物件であれば、手元資金（頭金）を抑えたい投資家からの人気が集中し、相場以上の価格で売却することが可能です。まずはご自身の物件の「積算評価」を確認することが第一歩です。

自分でできる！概算相場の計算方法（収益還元法）

不動産会社に査定を出す前に、自分でも大まかな相場を把握しておきましょう。 投資用不動産の価格決定には、主に「収益還元法」が使われます。

【計算式】 売却相場 ＝ 年間の満室想定家賃 ÷ 相場利回り

例えば、年間家賃収入が600万円で、そのエリアの類似物件の相場利回りが8％の場合、 600万円 ÷ 0.08 ＝ 7,500万円 がおおよその売却相場となります。

ここで重要なのは、分母となる「相場利回り」の設定です。ポータルサイトで近隣の売り出し物件を確認し、自分の物件と築年数や駅距離を比較して、リアルな数字を当てはめてみましょう。0.5％ズレるだけで、価格は数百万円変わります。

損しないための鉄則は「満室稼働」と「融資の確認」

「少しでも高く売りたい」と考えるなら、絶対に避けるべきなのが「空室が多い状態」での売却です。 2026年の市場では、買い手は「購入直後のリスク」を極端に嫌います。空室があるだけで、「家賃が入らないリスク」＋「リフォーム・広告費の出費」とみなされ、空室分の損失以上に大幅な値引き（指値）を要求されます。

損しないための鉄則は、以下の2点です。

売却前に満室にする: フリーレントをつけてでも入居者を決め、「満室稼働中」という実績（レントロール）を作ってから売りに出す。

融資が付くか確認する: 依頼する不動産会社に、「この物件ならどのアパートローンが使えるか」を確認させる。融資の裏付けがある物件は、相場より高くても早期に売れます。

まとめ

2026年の一棟アパート売却で成功するためのポイントは以下の通りです。

金利上昇の影響を理解し、自分の物件が「積算重視」で売れるか確認する。

収益還元法で自ら相場感を養い、安すぎる査定に騙されないようにする。

何よりも「満室」にしてから売りに出し、無用な値引きを防ぐ。

市場環境は変化していますが、投資家からの需要が消えたわけではありません。「インフレ対策」として現物資産を求める動きも活発です。 大切なのは、今の市況に合わせた戦略です。まずは一棟売却コンシェルジュなど投資物件に強い専門の不動産会社に相談し、最新の相場利回りを基にした査定を受けてみてはいかがでしょうか。