「不動産投資で家賃収入を得たいが、年収1,000万円以上のエリートじゃないと無理だろうか？」 「年収600万円の自分でも、一棟アパートのオーナーになれるのだろうか？」

結論から申し上げますと、年収600万円は一棟アパート投資における「スタートライン」です。十分にチャンスはあります。

しかし、数年前のような「フルローンで誰でも億万長者」という時代は終わりました。現在の融資情勢で成功するためには、自分の属性（年収・勤務先）を冷静に分析し、正しい順序で戦略を立てる必要があります。

年収600万円は「一棟アパート投資」のスタートライン！

不動産投資において、年収は銀行融資の「限度額」を決める重要な物差しです。 一般的に、アパートローンの融資限度額は**「年収の7倍～10倍」と言われています。つまり、年収600万円の方であれば、およそ「4,200万円～6,000万円」**の物件が購入ターゲットとなります。

この価格帯であれば、都心の新築RCマンションは買えませんが、郊外の一棟アパートなら十分に射程圏内です。 重要なのは、高望みをせず、自分の身の丈（借入可能額）に合った「勝てる物件」をピンポイントで狙うことです。ここからは具体的な3つのステップを見ていきましょう。

【Step 1】「自己資金」を最低500万円～700万円貯める

ここが最初の、そして最大の難関です。 かつては頭金なしのオーバーローンも横行していましたが、現在は「物件価格の1～2割の頭金」＋「諸費用（約7％）」を用意できるかどうかが、融資承認の分かれ目となります。

例えば5,000万円の物件を買う場合、諸費用（約350万円）と頭金（約500万円）で、合計800万円近い現金が必要になるケースも珍しくありません。

銀行はあなたの年収だけでなく、「計画的に貯金ができているか（＝経営能力があるか）」を通帳の履歴から厳しく審査します。「年収はあるが貯金はゼロ」という人は、まず門前払いです。 まずは家計を見直し、最低でも500万円の「見せ金（銀行に見せるための自己資金）」を作ることが、オーナーへの入場チケットとなります。

【Step 2】狙うは「地方・築古・木造」の5,000万円以下の物件

融資枠が6,000万円前後である以上、利回りの低い都心の物件を買うと、ローンの返済比率が高くなりすぎて手残り（キャッシュフロー）が出ません。

年収600万円からスタートして成功する人の王道パターンは、以下の条件です。

・構造：木造または軽量鉄骨（RCより安価で利回りが高い）
・築年数：築20年～30年（価格が熟れており、値下がりリスクが低い）
・エリア：国道16号線の外側や北関東などの地方都市（表面利回り10％以上を狙える）
・価格：3,000万円～5,000万円

この条件であれば、月々のローン返済を差し引いても、毎月10万～15万円程度の手残りを確保できる可能性が高まります。まずは「見た目の良さ」より「確実に利益が出る」中古アパートから実績を作ることが重要です。

【Step 3】都市銀行は諦めろ！「アパートローン・地銀」を開拓する

融資の申し込み先選びも重要です。メガバンク（都市銀行）は、基本的に年収1,000万円以上の富裕層か地主しか相手にしてくれません。年収600万円の方が狙うべきは、以下の金融機関です。

パッケージ型アパートローン（オリックス銀行など）： 年収500万円以上から利用可能で、審査基準が明確。金利はやや高め（2％台～）ですが、融資期間を長く取れるメリットがあります。

地方銀行・信用金庫： 物件の所在地、または自分の居住地の近くにある地域密着型の金融機関です。支店長決裁などで柔軟に対応してくれる場合がありますが、「頭金2割必須」など条件は厳しめです。

日本政策金融公庫： 融資期間は短めですが、低金利で借りられます。小ぶりな物件（2,000万円前後）から始めるなら最有力の選択肢です。

自分の属性で「どこの銀行ならいくら借りられるか」を、不動産会社を通じて事前に把握しておくことが、スピード勝負の物件購入を制する鍵となります。

まとめ

年収600万円からの不動産投資は、決して夢物語ではありませんが、甘い世界でもありません。

自己資金をしっかり貯めて銀行の信用を得る。
身の丈（5,000万円以下）の高利回りな中古物件を狙う。
アパートローンや地銀を賢く活用する。

このロードマップに沿って着実に1棟目を購入・運営し、実績を作ることで、2棟目、3棟目の融資への道が拓けます。 まずはポータルサイトを見る前に、通帳の残高を確認し、目標金額までの貯金計画を立てることから始めてみてください。その地道な一歩が、将来の大きな資産につながります。