一棟アパートの購入は、将来の安定収入を目指す上で有効な手段の一つです。しかし、高額な投資となるため、購入前にしっかりと物件を見極めることが重要です。確認不足のまま購入してしまうと、後々大きな損失につながる可能性もあります。本記事では、一棟アパート購入時に確認すべき重要なポイントを徹底的に解説します。

1. 立地条件の確認：将来の入居需要を左右する最重要ポイント

立地条件は、入居者の確保、ひいては安定した家賃収入に直結する最重要ポイントです。以下の点を詳細に確認しましょう。
• 最寄り駅からの距離とアクセス: 最寄り駅からの距離は、入居希望者にとって重要な要素です。徒歩圏内であるか、バス便がある場合は本数や所要時間を確認しましょう。

• 周辺環境: スーパー、コンビニ、病院、学校など、生活に必要な施設が近くにあるかを確認しましょう。騒音や治安なども重要な要素です。

• 交通アクセス: 主要な駅や都心へのアクセスが良いかを確認しましょう。複数の路線が利用できるかどうかも重要なポイントです。

• 将来の開発計画: 周辺地域で将来的な開発計画がないかを確認しましょう。開発によって地価が上昇する可能性があります。

2. 物件の状態確認：築年数だけではない、詳細なチェックが必須

築年数だけで判断するのではなく、建物の状態を詳細に確認することが重要です。
• 築年数: 築年数は、建物の老朽化具合の目安となります。一般的に、築年数が古いほど修繕費用がかさむ傾向にあります。

• 外観: 外壁のひび割れ、塗装の剥がれ、屋根の状態などを確認しましょう。

• 共用部分: エントランス、廊下、階段、エレベーターなどの共用部分の状態を確認しましょう。清掃が行き届いているかどうかも重要なポイントです。

• 専有部分: 各部屋の間取り、広さ、設備（キッチン、浴室、トイレなど）の状態を確認しましょう。

• 修繕履歴: 過去の修繕履歴を確認しましょう。大規模修繕の時期や内容、今後の修繕計画などを確認することで、将来的な修繕費用を予測することができます。

• 耐震性: 耐震基準を満たしているかを確認しましょう。特に、旧耐震基準で建てられた物件は注意が必要です。

3. 収益性とリスクの確認：数字で裏付けを取る

物件の収益性をしっかりと確認し、リスクを把握しておくことが重要です。
• 入居率: 現在の入居率を確認しましょう。高い入居率は、安定した家賃収入を意味します。

• 家賃設定: 周辺の相場と比較して、家賃設定が適切かどうかを確認しましょう。高すぎる家賃設定は、空室リスクを高める可能性があります。

• 利回り: 表面利回りと実質利回りを計算し、物件の収益性を評価しましょう。実質利回りは、管理費用や修繕費用などを差し引いた実際の収益率です。

• 空室リスク: 空室が発生した場合の家賃収入の減少を考慮し、リスクを評価しましょう。

• 管理費用: 管理会社に委託する場合の管理費用を確認しましょう。

• 固定資産税、都市計画税: これらの税金は、物件を所有している間、毎年発生します。

• 修繕費用: 将来的に発生する可能性のある修繕費用を見積もりましょう。

4. 契約内容の確認：後々のトラブルを避けるために

契約内容をしっかりと確認し、不明な点は必ず質問するようにしましょう。
• 売買契約書: 契約内容を隅々まで確認し、不明な点は必ず質問しましょう。

• 重要事項説明書: 物件に関する重要な情報が記載されています。しっかりと確認し、不明な点は必ず質問しましょう。

• 付帯設備: エアコン、照明器具、給湯器などの付帯設備が、売買対象に含まれているかを確認しましょう。

• 瑕疵担保責任: 売主の瑕疵担保責任（契約不適合責任）の内容を確認しましょう。

5. 融資条件の確認：無理のない返済計画を立てるために

融資を利用する場合は、融資条件をしっかりと確認し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
• 金利: 金利は、返済額に大きく影響します。複数の金融機関で金利を比較検討しましょう。

• 融資期間: 融資期間は、毎月の返済額に影響します。

• 融資限度額: 融資を受けられる金額を確認しましょう。

• 返済方法: 元利均等返済と元金均等返済の違いを理解し、自分に合った返済方法を選びましょう。

6. その他確認しておきたいこと

上記の他に、以下の点も確認しておくと良いでしょう。
• 周辺の競合物件: 周辺の競合物件の家賃設定や入居状況を確認することで、物件の競争力を評価することができます。

• 過去のトラブル: 過去に、騒音トラブルや入居者トラブルなどがなかったかを確認しましょう。

• 管理会社の選定: 管理会社に委託する場合は、実績のある信頼できる管理会社を選びましょう。

まとめ

一棟アパートの購入は、高額な投資となるため、慎重な判断が必要です。上記のポイントをしっかりと確認し、物件のメリットとデメリットを十分に理解した上で購入を検討しましょう。

不明な点があれば、不動産会社や専門家に相談することをお勧めします。焦らずにじっくりと検討することで、将来の安定収入につながる良質な物件を見つけることができるはずです。