一棟アパート購入で成功する人の共通点5選！失敗事例付きで全解説

大きな夢を持って不動産投資の世界に足を踏み入れる人は多いですが、残念ながら全員が成功するわけではありません。数千万円から億円単位の借金を抱える一棟投資において、成功するオーナーと、購入後に後悔するオーナーの間には、明確な「行動」と「思考」の違いが存在します。

成功オーナーは「他人任せ」にしない！決定的な行動の違い

一棟アパート投資で成功する人に共通する最大の特徴は、「投資家」ではなく「経営者」としての自覚を持っていることです。

「不動産会社が勧めるから」「管理会社がやってくれるから」という受け身の姿勢（他人任せ）こそが、失敗の最大の原因です。成功する人は、物件選びから運営に至るまで、最終判断の根拠を自分で作り出しています。

具体的に、どのような行動の違いがあるのかを3つの視点（5つの共通点）から深掘りしていきましょう。

成功する人は、①「自分の目で見るまで信じない」、②「ネガティブ情報を自ら取りに行く」という2つの共通点を持っています。

不動産販売図面（マイソク）には、基本的に良いことしか書かれていません。成功者は、図面上の利回りや写真は参考程度にし、必ず現地へ足を運びます。「夜間の騒音」「ゴミ置き場の状況」「近隣の嫌悪施設」など、現地でしか分からないリスクを徹底的に洗い出します。

また、不動産会社の営業トークを鵜呑みにせず、「なぜこの価格で売られているのか？」「前所有者はなぜ手放すのか？」という売却理由を必ず確認し、隠れた瑕疵（欠陥）がないかを疑います。

遠方の高利回り物件を、ネットの写真とストリートビューだけで購入。「満室稼働中」と聞いて安心していたが、購入後に現地に行くと、入居者の属性が悪くゴミが散乱。さらに隣地との境界線トラブルが発覚し、解決に100万円以上の費用がかかってしまった。

成功する人の3つ目と4つ目の共通点は、③「税引き後の手残り（キャッシュフロー）で判断する」こと、そして④「最初から出口（売却）を見据えている」ことです。

初心者は「表面利回り15％！」という数字に飛びつきがちですが、成功者は冷静です。「修繕積立」「空室損」「広告料（AD）」「税金」を差し引いても、本当に手元にお金が残るかをシミュレーションします。

さらに、彼らは「永遠に持ち続ける」とは考えません。「10年後にいくらで売れるか（土地値や積算評価）」を計算し、売却益まで含めたトータルの収益がプラスになる物件しか購入しません。

利回りの高さに惹かれて、地方の再建築不可物件を購入。毎月の家賃収入はあるものの、修繕費がかさみ利益はトントン。いざ手放そうとした際、銀行融資がつかない物件だったため買い手がつかず、大幅な値下げをして損切りすることになった。

最後の5つ目の共通点は、⑤「スピード感を持った決断力」です。

条件の良い優良物件は、市場に出た瞬間に蒸発するように売れていきます。成功するオーナーは、いつでも買付証明書（購入申込書）を出せるよう、日頃から銀行への融資相談を行っており、自分の「買える金額」を把握しています。

「良い物件が出たら検討しよう」ではなく、「基準に合う物件が出たら1時間以内に申し込む」という準備ができているため、ライバルに競り勝つことができるのです。

非常に条件の良い物件を見つけたが、「本当にこれでいいのか？」と迷い、家族への相談や銀行への打診を後回しにしていた。数日後にようやく決心して連絡した時には、既に準備万端のベテラン投資家によって買付が入っており、チャンスを逃してしまった。

一棟アパート購入で成功する人の5つの共通点は以下の通りです。

・現地調査を徹底する（データだけで買わない）
・営業トークを鵜呑みにしない（リスクを自分で調べる）
・実質キャッシュフローで計算する（表面利回りに踊らされない）
・出口戦略を持っている（売却時の価格まで見通す）
・即断即決の準備ができている（優良物件を逃さない）

不動産投資は、購入した瞬間に勝負の8割が決まると言われています。「運」ではなく「準備」と「知識」でリスクをコントロールできる人だけが、安定した家賃収入という果実を得ることができるのです。まずは、ご自身の判断基準を明確にすることから始めてみてはいかがでしょうか。