「アパート投資を始めたいけれど、新築と中古、どちらを選べばいいの？」「それぞれのメリットとデメリットがよく分からない」と感じているアパート購入初心者の方も多いのではないでしょうか。新築アパートと中古アパートは、それぞれ異なる特徴を持ち、投資戦略も大きく変わってきます。どちらがあなたにとって最適な選択肢なのかは、投資目的や自己資金、リスク許容度によって異なります。
一棟アパート購入を検討している初心者の方に向けて、新築アパートと中古アパート、それぞれのメリット・デメリットを徹底比較し、不動産売買業に携わって20年超の筆者があなたの投資判断をサポートします。
新築アパート購入のメリット・デメリット
新築アパートは、その名の通り「新しい」という大きな魅力がありますが、それ以外の特徴もしっかり把握しておきましょう。
メリット：安定性と初期費用の抑えやすさ
●高い入居率と安定した家賃収入:
新築物件は清潔感があり、最新の設備が整っているため、入居者からの人気が高く、高い入居率を維持しやすい傾向にあります。
特に最初の数年間は、競合物件に比べて優位性があり、安定した家賃収入が見込みやすいでしょう。
●修繕費用が当面かからない:
新築なので、外壁塗装や屋上防水、給排水管の交換といった大規模な修繕が、当面の間は不要です。予期せぬ修繕費用に悩まされるリスクが低く、購入後の資金計画が立てやすくなります。
また、設備故障のリスクも低く、入居者からのクレームも少ない傾向にあります。
●銀行融資を受けやすい:
新築物件は、建物の評価が高く、耐用年数も長いため、銀行の担保評価が高くなります。
このため、アパートローン審査に通りやすく、金利も優遇されやすい傾向にあります。特に初心者にとっては、融資を受けやすい点は大きなメリットです。
デメリット：利回りの低さと初期投資の高さ
●利回りが低い傾向にある:
物件価格が高いため、相対的に表面利回りが低くなる傾向があります。
地方の高利回り中古物件と比較すると、手取りの利回りでは見劣りすることがあります。
●初期投資額が高い:
当然ながら、中古アパートに比べて購入価格が高額になります。そのため、必要な自己資金も多くなる傾向があります。
高額なローンを組む場合は、毎月の返済額も大きくなるため、慎重な資金計画が必要です。
●「新築プレミアム」による価値の減少:
新築時の価値は最高潮にありますが、引き渡しを受けてすぐに「新築」ではなくなるため、市場価値は緩やかに減少していきます。いわゆる「新築プレミアム」の目減りが発生します。
中古アパート購入のメリット・デメリット
中古アパートは、新築とは異なる魅力とリスクを併せ持っています。
メリット：高利回りと初期投資の抑えやすさ
●高利回りが期待できる:
新築に比べて物件価格が安価なため、利回りが高くなる傾向があります。
特に、築年数が古い物件や、市場で不人気な立地の物件は、掘り出し物として高利回りを見込める場合があります。
●初期投資額を抑えられる:
物件価格が手頃なため、自己資金を抑えて購入できる可能性があります。
予算が限られている初心者でも、アパート投資を始めやすいというメリットがあります。
●賃貸需要の見極めがしやすい:
既存の入居状況や過去の稼働率など、実際の運営実績データがあるため、購入後の賃貸需要をより具体的に予測しやすいです。
デメリット：修繕リスクと融資の厳しさ
●修繕費用のリスクが高い:
築年数が経過しているため、購入後に大規模な修繕費用（外壁、屋根、給排水管、共用部など）が発生する可能性が高まります。
設備の故障リスクも高く、予期せぬ出費が発生する可能性があるため、資金計画に余裕が必要です。
購入前に必ず建物診断（ホームインスペクション）を行うなど、物件の状態を詳細に把握することが重要です。
●銀行融資が受けにくい場合がある:
築年数が古く、法定耐用年数を過ぎている物件などは、銀行の担保評価が低くなる傾向があります。
そのため、アパートローン審査が厳しくなったり、融資期間が短くなったりする可能性があります。
●入居付けに工夫が必要:
新築物件に比べて、設備の古さやデザインの陳腐化などから、入居付けに工夫が必要になることがあります。
リノベーションやリフォームによって物件の魅力を高める必要がありますが、その分費用がかかります。
まとめ：あなたの投資戦略に合った選択を
新築一棟アパートと中古アパートには、それぞれ明確なメリットとデメリットがあります。
安定性や融資のしやすさを重視するなら「新築」
高利回りを追求し、自己資金を抑えたい、かつ修繕リスクを許容できるなら「中古」
という傾向があるでしょう。
どちらを選ぶかは、あなたの投資目標、自己資金の状況、リスク許容度、そして物件への関わり方によって大きく変わります。焦らず、それぞれの特徴を理解した上で、自分に最適なアパートを見つけ、成功する不動産投資を実現してください。
