一棟アパートを格安で購入する方法と注意すべきリスク要素

「一棟アパートを格安で手に入れて、高利回りの不動産投資を成功させたい」
そう考えている方は多いのではないでしょうか。確かに、市場価格よりも安く手に入る一棟アパートは、大きな収益チャンスを秘めているように見えます。しかし、安いのには必ず理由があります。

安易に飛びつくと、後で莫大な修繕費用や予期せぬトラブルに直面し、結果的に高い買い物になることも。今回は、一棟アパートを格安で購入する主な方法と、それに伴う注意すべきリスク要素について解説します。

格安の一棟アパートを見つける2つの方法

市場で一般的な物件よりも安価な物件は、特別な流通経路で取引されることが多いです。

所有者が借金などを返済できなくなり、裁判所を通じて強制的に売却される物件です。
・メリット
市場価格より大幅に安価で手に入る可能性が高いです。

・デメリット
内見ができない: 原則として事前に物件内部を確認することができません。

瑕疵担保責任がない: 購入後に重大な欠陥（雨漏り、シロアリ被害など）が見つかっても、売主である元の所有者に修繕費用を請求できません。

所有者が金融機関と合意し、競売を避けて市場で売却する物件です。

・メリット:
競売よりは価格交渉の余地があり、内見が可能です。市場に出る前の掘り出し物が見つかることもあります。

・デメリット:
売主が急いで売却を望んでいるケースが多く、じっくりと物件を調査する時間が限られることがあります。

格安物件には、購入方法特有の、あるいは建物状況に起因する様々なリスクが潜んでいます。

特に築年数が古い物件は、外壁、屋根、給排水管、躯体（建物の骨組み）などが劣化している可能性が高いです。購入後に大規模な修繕が必要となり、修繕コストが当初の計画を大きく狂わせることがあります。

購入後、隠れた欠陥（瑕疵）が発覚するリスクです。競売物件には「瑕疵担保責任」がなく、自力で解決しなければなりません。任意売却物件でも、売主が個人である場合は責任期間が短いことが多いため、注意が必要です。

銀行などの金融機関は、築古物件や複雑な権利関係のある物件への融資に消極的です。希望通りの金額を借りられず、自己資金が足りなくなる可能性があります。

物件が安い理由が、利便性の低い立地や、魅力に欠ける物件自体にある場合があります。この場合、賃貸需要が低く、高い空室率に悩まされることになります。

競売物件には、元の占有者が居座っているなどの権利関係のトラブルが残っている場合があります。立ち退き交渉など、専門的な知識と時間が必要になります。

格安一棟アパートの購入を成功させるには、リスクを理解し、徹底した準備が不可欠です。

物件の周辺環境、日当たり、騒音、周辺の空室状況などを自分の足で調査しましょう。

物件の購入を検討する際は、必ず建築士など専門家によるホームインスペクション（建物状況調査）を依頼してください。専門家の目で建物の欠陥や、将来の修繕コストを正確に把握することができます。

物件価格だけでなく、仲介手数料、税金、登記費用、そして予期せぬ修繕費用も考慮した上で、資金計画を立てましょう。自己資金比率を上げることで、融資リスクも軽減できます。

格安な一棟アパートは、確かに大きな利益を生む可能性があります。しかし、その甘い言葉に惑わされず、建物状況やリスク要素を徹底的に調査する姿勢が最も重要です。

正しい知識と準備をもってリスクをコントロールできれば、一棟アパート投資は、あなたの資産形成の大きな柱となるでしょう。