初めての一棟アパート購入は人生を左右する大勝負。高利回りの裏にあるリスクを見抜き、安定した家賃収入を得るためには？初心者が絶対に守るべき、物件選びから融資戦略までの「成功の鉄則」を専門家が伝授します。

ギャンブルにしない！一棟アパート購入を成功させる3つの鉄則

「一棟アパート購入」は、正しい知識があれば強力な資産形成ツールになりますが、一歩間違えれば多額の負債を抱えるリスクも伴います。
初心者が陥りがちな「利回りだけの物件選び」や「無理なローン計画」を避け、堅実に資産を増やすために必ず守るべき3つの鉄則があります。

鉄則1：見た目より「賃貸需要」。立地がすべての土台

失敗する初心者の多くは、「利回り」や「建物の綺麗さ」に目を奪われがちです。しかし、不動産投資の成否を決めるのは「入居者が決まるかどうか（賃貸需要）」の一点に尽きます。

どんなに利回りが高くても、どんなにお洒落な外観でも、人が住まない場所（需要がない場所）にあるアパートは、ただの「空箱」です。

駅からの距離: 徒歩10分圏内か？
周辺施設: スーパー、コンビニ、病院はあるか？
需要の源泉: 近くに大学や大規模工場など、安定して人を集める施設はあるか？

これらを徹底的に調査し、「ここなら家賃を下げなくても人が入る」と確信できる立地を選ぶこと。これが失敗しないための第一の鉄則です。建物はリフォームで変えられますが、立地は一生変えられません。

鉄則2：「積算評価」と「実質利回り」で数字の裏付けを取る

「表面利回り15%！」という広告を見て飛びつくのは危険です。
成功するためには、プロと同じ2つの指標で物件を厳しくチェックする必要があります。

実質利回り（キャッシュフロー）:
表面利回りから、固定資産税、管理費、そして「将来の大規模修繕積立金」を差し引いても、手元に現金が残るか？ 修繕費を見込んでいないシミュレーションは、将来の破綻を意味します。

積算評価（担保価値）:
銀行は物件の「土地値＋建物値」を評価します。売却価格に対して積算評価が極端に低い物件は、銀行から融資が出にくく、将来売却する際にも買い手がつかない（出口戦略が取れない）リスクがあります。

感情ではなく、この2つの「数字」が合格点の物件だけを検討対象にしてください。

鉄則3：融資付けに強い「投資専門」の不動産会社を選ぶ

一棟アパート購入の最大のハードルは「銀行融資」です。
初心者が単独で銀行に行っても、好条件の融資（低金利・長期・フルローンなど）を引き出すのは至難の業です。

ここで重要になるのがパートナー選びです。「マイホーム屋さん」ではなく、「収益物件（投資）専門」の不動産会社を選んでください。
彼らは、「どこの銀行がアパートローンに積極的か」「どういう事業計画書を作れば審査に通るか」というノウハウを持っています。また、銀行評価が出る「優良物件」の情報も、投資専門会社に集まります。

融資戦略まで含めてサポートしてくれるプロを味方につけることが、成功への最短ルートです。

まとめ

初めての一棟アパート購入で失敗しないためには、一攫千金を狙うのではなく、「事業」としての安全性を最優先することが重要です。

・立地（賃貸需要）を厳選する。
・数字（実質利回りと積算）で冷静に判断する。
・投資専門のパートナーと組んで融資を攻略する。

この3つの鉄則を守れば、大きな失敗は防げます。まずは、ご自身の属性（年収や自己資金）でどのような物件が購入可能か、一棟アパート購入の専門不動産に相談してシミュレーションすることから始めてみましょう。