一棟アパート購入を迷うあなたへ。後悔しない豆知識

「一棟アパート購入」は、経済的自由を目指す上で非常に魅力的な選択肢です。しかし同時に、数千万円から億単位の巨額な投資であり、「本当に今買っていいのか」「後悔しないだろうか」と迷うのは当然のことです。

一棟アパート購入は、あなたの人生を良くも悪くも変える力を持っています。
その「迷い」を確信に変え、後悔しない決断を下すために、不動産投資のプロだけが知る、見落としがちな「豆知識」を5つご紹介します。

なぜあなたは「一棟アパート購入」を迷うのか？

一棟アパート購入で迷う最大の理由は、「リスクの正体がわからない」からです。

「利回りは良さそうだけど、本当に儲かるの？」「空室になったらどうしよう？」「買ってすぐ修繕費がかかったら？」

この不安は、知識でしか解消できません。後悔する人の多くは、表面的な数字だけで判断し、隠れたリスクを見落としています。

一棟アパート購入の成否は、購入前に「どれだけリスクを見抜けるか」で9割決まります。

後悔する初心者が最初につまずくポイントです。広告に大きく書かれた「利回り10%！」は、ほとんどが「表面利回り」です。

・表面利回り: (年間家T収入 ÷ 物件価格)
・実質利回り: ( (年間家賃収入 – 諸経費) ÷ 物件価格 )

重要なのは「諸経費」です。固定資産税、管理委託費、保険料、共用部光熱費、そして将来の大規模修繕積立金。これらを引いた「実質利回り」こそが、あなたの本当の収益です。表面利回りだけで判断すると、手元にお金が残らない「なんちゃって高利回り物件」を掴むことになります。

「利回りが高い（収益性が高い）のに、なぜか銀行融資が通らない」というケースがあります。これは銀行が「積算評価」を見ているからです。

・収益評価: 「この物件がどれだけ稼げるか」
・積算評価: 「この土地と建物に、どれだけの担保価値があるか」

銀行は、もしあなたが返済できなくなった場合、物件を売却して資金を回収する必要があります。そのため、「土地の価値＋建物の価値（再調達原価－築年数）」で計算される積算評価を重視します。一棟アパート購入は融資が命です。積算評価が出ない（＝担保価値が低い）物件は、後悔の元です。

中古の一棟アパートで最も恐ろしいリスクは、購入直後に発覚する「予期せぬ大規模修繕」です。

「買って1年で雨漏り発生、屋上防水に300万円」「外壁塗装の時期が来ており、500万円の見積もりが来た」

これでは人生設計が狂ってしまいます。後悔しないためには、必ず「修繕履歴」を確認してください。過去に「いつ、どこを、いくらで」修繕したかがわかる書類です。これがあれば、次の修繕時期が予測でき、資金計画に織り込めます。修繕履歴がない物件は、時限爆弾を抱えているのと同じです。

多くの人が「空室」を恐れますが、一時的な空室は必ず発生します。それよりも深刻な後悔につながるのは「家賃下落」です。

空室は、広告費をかけたり、家賃を少し下げたりすれば埋まります。しかし、そのエリアの需要（駅からの距離、周辺環境）に見合わない古い設備（3点ユニットバス、和室など）の物件は、入居者を決めるために恒久的に家賃を下げ続けるしかありません。

家賃下落が始まると、物件の収益性が下がり、売却時の価格（収益還元価格）も暴落します。迷うべきは「今、満室か」ではなく、「10年後も競争力のある家賃を維持できるか」です。

一棟アパート購入は「買って終わり」ではありません。「買ってからが経営のスタート」です。

初心者は、不動産屋が紹介する管理会社をそのまま使いがちですが、その管理会社に「空室を埋める力」「修繕コストを抑える交渉力」がなければ、あなたの経営は立ち行かなくなります。

「管理会社はコストではなく、利益を生み出すパートナーである」という視点を持ち、複数の管理会社を比較検討すること。これも後悔しないための重要な豆知識です。

一棟アパート購入で迷うのは、リスクが具体的になっていないからです。後悔を避けるために必要なのは、表面的な数字に惑わされず、その裏にあるリスクを直視することです。

「実質利回り」で厳しく計算し、「積算評価」で銀行の目線を知り、「修繕履歴」で将来の支出を予測する。そして、「家賃下落」リスクが低い立地を選び、「管理会社」というパートナーを見極める。

これらの豆知識を武器にすれば、あなたの迷いは「確信」に変わります。一棟アパート購入はギャンブルではなく「事業」です。しっかりと準備し、人生を変える成功への第一歩を踏み出しましょう。