一棟アパートの購入で得られる税制優遇と相続対策の基本

不動産投資の中でも一棟アパート投資は、単なる収益性だけでなく、税制面でのメリットと相続対策の観点から注目を集めています。資産形成と節税を同時に実現できる一棟アパート投資の魅力について、具体的なメリットを解説します。

減価償却による所得税・住民税の節税効果

一棟アパート投資の最大の税制メリットは減価償却費の計上です。建物部分は法定耐用年数に応じて毎年経費として計上でき、木造なら22年、鉄骨造なら34年にわたって節税効果を享受できます。

例えば、建物価格3,000万円の木造アパートを購入した場合、年間約136万円の減価償却費を計上可能です。この金額が実際の支出を伴わない経費として認められるため、給与所得などの他の所得と損益通算することで、大幅な節税が実現できます。

高所得者ほど限界税率が高いため、節税効果はより顕著に現れます。所得税・住民税合わせて最高税率55%の方なら、年間75万円程度の税負担軽減も可能になります。

相続対策における一棟アパート投資の威力は、評価額の大幅な圧縮にあります。現金で保有している場合は額面通りの評価となりますが、賃貸用不動産に転換することで評価額を約70%まで削減できます。

土地は貸家建付地として約18%の評価減、建物は貸家として約30%の評価減が適用されます。さらに小規模宅地等の特例を活用すれば、200㎡まで50%の評価減も期待できます。
1億円の現金が相続税評価では約3,000万円まで圧縮される計算となり、相続税の基礎控除額との兼ね合いで大幅な節税が実現します。

一棟アパート投資では、毎月の家賃収入によって安定したキャッシュフローを確保しながら、将来の相続に備えた資産形成が可能です。ローンを活用することで自己資金を抑えつつ、レバレッジ効果により資産規模を拡大できます。

また、収益不動産は分割しやすい資産であり、複数の相続人への公平な承継も実現しやすいメリットがあります。

税制メリットを最大化するには、立地選定と収支シミュレーションが重要です。空室リスクの低いエリアを選び、長期的な収益性を確保することで、節税効果と資産価値の維持の両方を実現できます。

税制改正リスクや借入金利の変動にも注意を払い、専門家との連携のもとで総合的な投資戦略を構築することが成功への近道となります。