1,000万円台の一棟アパート探し｜安く買う具体的戦略

実は、地方都市や郊外に目を向ければ、1,000万円台（高級車1台分）で購入できる一棟アパートは数多く存在します。これらは「築古（ちくふる）」と呼ばれる物件がほとんどですが、適切に選べば表面利回り15％〜20％を超える「お宝物件」に化ける可能性を秘めています。

しかし、単に安いだけの物件は「安物買いの銭失い」になるリスクも大。この記事では、ゴミ物件を避け、本当に利益が出る1,000万円台のアパートを見つけ出し、さらに安く買うための「具体的戦略」を3つのステップで解説します。

宝の山はネットの奥に！「売れ残り」こそが狙い目

ポータルサイト（楽待や健美家など）を開いた時、新着物件ばかり見ていませんか？ 1,000万円台で買える優良物件を探すなら、見るべきは「掲載から半年以上経過している売れ残り（滞留）物件」です。

なぜなら、売主の心理状態が全く違うからです。新着の売主は「高く売りたい」と強気ですが、半年売れ残った売主は「もう誰でもいいから買ってほしい」「維持費を払うのが苦痛だ」と弱気になっています。

検索条件で「更新日が古い順」にするか、お気に入りに登録して定点観測しましょう。誰からも問い合わせがない物件にこそ、大幅な値引き（指値）を通せるチャンスが眠っています。

1,000万円台の物件は、間違いなくどこかしらが傷んでいます。これを逆手に取るのが、安く買うための鉄則です。

現地調査（内見）の際、ただ漫然と見るのではなく、「修繕が必要な箇所」をリストアップしてください。外壁のチョーキング、共用部のサビ、空室の和室（畳）…。これらをリフォーム業者に見積もりさせ、「修繕に300万円かかります」という書類を用意します。

そして、買付証明書を出す際にこう伝えます。「物件は気に入りましたが、直すのに300万円かかります。その分を引いて、1,200万円なら現金で即決します」

単なる「安くして」は断られますが、「修繕費がかかるから」という論理的な理由は、売主も納得せざるを得ません。

価格交渉が最も通りやすいのが、売却理由が「相続」のケースです。

相続した子供たちは、遠方に住んでいて管理ができなかったり、遺産分割のために早く現金化したかったりすることが多々あります。彼らにとってアパートは「資産」ではなく「面倒な荷物」です。

不動産会社に問い合わせる際は、必ず「売却理由は何ですか？」と聞いてください。「相続税の支払期限が近い」「兄弟で揉めている」といった情報が出てくればチャンス到来。相場より2〜3割安くても、スピード重視で売ってくれる可能性が高いです。

1,000万円台の築古木造アパートには、一般の銀行（都市銀行・地方銀行）はまず融資をしてくれません（耐用年数オーバーのため）。

そこで活用すべきなのが、「日本政策金融公庫（公庫）」です。公庫は「雇用の創出」や「地域活性化」を重視するため、築古物件でもリフォーム資金込みで10年〜15年の融資を引ける可能性があります。

もちろん現金（キャッシュ）で買えるのがベストですが、手元資金を残しておくことは、突発的な修繕リスクへの備えになります。「物件価格＋リフォーム代」を公庫で借り、家賃収入で返済していく。これが小規模アパート投資の王道パターンです。

1,000万円台の一棟アパートを安く手に入れる戦略は以下の通りです。

・新着ではなく、売主が弱気になった「売れ残り物件」を狙う。
・「リフォーム見積もり」を武器に、論理的な指値（値引き）を入れる。
・「相続案件」を探し、公庫融資を活用して現金を温存する。

ボロ物件は見た目が悪いため、ライバルが少ないのが最大のメリットです。「汚い」を「磨けば光る」と捉えられるかどうか。その視点と交渉力さえあれば、1,000万円台の投資は、あなたの資産形成を加速させる強力なエンジンとなるはずです。