一棟アパートや一棟マンションの売却をするぞ!と意気込んでみたものの何から手を付けて良いのか分からない。あれもこれもとやることが多い中、先に片付けておきたいのが住民トラブルです。住民トラブルがあるだけで売却査定額にかなり響いてくる要素なんですね。何故一棟アパートや一棟マンションの売却において住民トラブルが売却査定額に響いてくるのかなどをお伝えしてまいります。

■住民トラブルを放置すると空室が多くなり売却査定額が格段に下がる

購入者の立場になって考えてみてください。
空室があればあるほど家賃収入が少なくなるのでそれに見合った額しか払えないのは当然ですよね。

例えば空室が多い理由として
・家賃が相場よりも高い
・部屋が古くて汚い

でしたら家賃を相場並みに下げるのも良いですし、下げたくないのなら家具付きやリノベーションなどをして綺麗にしたり、最初の1ヶ月フリーレントにしたりと色々と方法はあります。

部屋が古くて汚くてという空室理由も同様にリフォームなりをして綺麗にすれば解決出来ます。
それに家賃を少し下げてくれれば汚いままでも良いという入居者もいます。

しかし住民トラブルを良しとする入居者はほぼほぼ居ないのではないでしょうか。
騒音・臭いを中心にクレーマーや暴力気質だったら最低です。

トラブルメーカーの両サイドの部屋から順に空き部屋になりSNSで拡散され新たな入居者は決まらない。
そんなリスキーな一棟アパートや一棟マンションが売却に出ていたところで購入しようという触手が動くのはめちゃめちゃ売却額が下がった時くらいではないでしょうか。

■住民トラブルを速やかに解決し売却準備を整えよう

一棟アパートや一棟マンションの購入者は殆ど5年以上は所有すると考えて良いでしょう。
その後の所有か売却かは収益の具合にも左右されますが、とりあえず先5年は色々な計画や皮算用をするのがあたりまえです。

あなたさまが相続などで一棟アパートや一棟マンションの所有者となり、現金にしたいからとか面倒だからという理由であまり売却額に拘りがないのでしたら、いくら買い叩かれても売却するのは自由ですので良いと思います。

しかし次の不動産投資を考えていたり、ローン残債と睨めっこしたり、急に入り用になっていたとしたら出来るだけ売却査定額が高いに越したことはありません。

そう考えますと、売却準備の初期段階としてまずは住民トラブルを解決し順風満帆な満室経営という姿が必要となります。

管理会社や不動産屋の担当者がいるならば定期的に住民へのアンケートやヒアリングも頼むのも良いかもしれません。

■住民トラブルを起こさせない為の対策と起こった場合の対処

一棟アパートや一棟マンションで住民トラブルが売却査定額に大きな影響を与えるという事が分かりました。

ではまず住民トラブルを極力起こさせない為の対策はといいますと、入居時の審査条件や退去条件のハードルをあげるということが考えられます。

入居時の審査条件のハードルをあげると場合によっては入居者が集まらなくなり空室の懸念もありますので、退去条件のところに住民トラブル関連を不動産屋や弁護士などと協議して盛り込むのがリスク管理だと考えます。

また住民トラブルが起こってしまった場合の対処として片方から話を聞くだけではこじれたり正式なジャッジが出来ません。
適所に防犯監視カメラの設置をしっかりとし責任の所在を物的な証拠で抑えておくことも必要です。

住民トラブルはびっくりするくらい日常茶飯事です。
ゴミ出しひとつでもこじれますので予めの対策をしっかりいたしましょう。

■まとめ

3月の一棟アパートや一棟マンションは満室になって当たり前というくらいの繁忙期です。
今後の売却の為にも余計な住民トラブルはとっとと対策と対処してしまい満室経営を目指しましょう!

築年数や駅徒歩も確かに大事ですがいちばん大事なのは、その一棟アパートや一棟マンションが絶えず満室経営をし収益を上げ続けているかどうかという点です。

今後も順調に収益を上げ続けられるであろうという未来予想図を買い主様が頭の中で描ければ、相場より高くても売却できる可能性はぐんと上がります。

こうゆうのを【買い要素】というのでしょうか。
売却額を見て分かりますように買い主様側からしても大きな勝負です。
大量にある一棟アパートや一棟マンションの中からあなたさまが所有している不動産物件を買って貰えるように売却査定額のマイナス要素である住民トラブルを払拭し出来るだけ高く売却していきましょう!

そうは言っても住民同士のトラブルに巻き込まれたくないのが本音です。
逆恨みをされるのも嫌だし怖いし面倒だし。
そんなお悩みやお困りごとをあなたさまが抱えていらっしゃいましたら当メディアを運営いたします東京アセット株式会社までお話お聞かせくださいませ。

一棟不動産物件の売却歴20年以上を数えます不動産コンサルタントが在籍しており住民トラブルも数十、数百と解決に導いてまいりました。
是非ご安心戴き住民トラブルの解決は弊社におまかせくださいませ。