一棟アパートを近所に知られず秘密売却！バレないための5つのコツ

一棟アパートの売却は、通常のマイホーム売却とは異なり、非常にデリケートな問題を含みます。なぜなら、そこには「入居者」という第三者が関わっているからです。

もし売却活動が近所や入居者に知られたらどうなるでしょう？

「このアパート、売りに出されてる」「オーナーが変わるらしい」という噂は瞬く間に広がり、入居者が将来を不安に思って退去してしまうかもしれません。入居率の低下は、物件の収益性（利回り）の低下に直結し、結果としてあなたの一棟アパートの売却価格が暴落するリスクすらあります。

なぜバレる？一棟アパート売却が「近所に知られる」3大原因

そもそも、なぜ秘密にしたい売却情報がバレてしまうのでしょうか？その原因は、不動産会社の「売却活動」そのものにあります。

最もバレる原因です。不動産会社がSUUMOやHOME’Sといったポータルサイトに物件情報を掲載したり、近所に「売り物件」としてチラシを配布したりすれば、一棟アパートの入居者や近所の人々に知られずにいることは不可能です。

「最近、知らない人がアパートの敷地や共用部をジロジロ見ている」これを入居者や近所の人が見れば、売却を疑うのは当然です。「定期点検です」とごまかしても、頻繁に別々の人が訪れれば怪しまれます。

一昔前の手法ですが、いまだに物件の敷地内に「売却中」「管理」といった看板を設置する不動産会社もいます。これを設置されれば、秘密売却は完全に失敗です。

h2: プロが実践！「バレない」ための5つの秘密売却術（コツ）
では、これらの原因を排除し、近所に知られずに一棟アパートを売却するには、具体的にどうすればよいのでしょうか。バレないための5つのコツをご紹介します。

これが成功の9割を占めるコツです。秘密売却（＝オフマーケット取引）は、広告に頼らず、水面下で買い手を見つけ出す高度なテクニックが必要です。

NGな会社: 地元の不動産屋や大手仲介業者は、「居住用」がメインです。彼らは一棟アパートを「高く」「バレずに」売るノウハウ（＝投資家の顧客リスト）を持っていないため、広告（SUUMOなど）に頼ろうとします。

OKな会社: 「一棟（収益物件）専門」の不動産会社を選んでください。彼らは、広告に出る前の物件を探している優良な投資家（不動産ファンド、富裕層、専門の不動産会社）のリストを独自に持っています。

不動産会社と結ぶ契約にもバレないためのコツがあります。

NGな契約: 「専属専任媒介」「専任媒介」は避けてください。これらの契約は、法律で「レインズ（業者間不動産情報サイト）」への登録が義務付けられており、情報が業界内に広まってしまいます。

OKな契約: 必ず「一般媒介契約」を選んでください。これは、レインズへの登録義務がありません。さらに契約時には、「レインズ登録不可」「一切の広告活動（ネット掲載、チラシ等）を禁止」「看板設置禁止」という条項を必ず書面で約束させてください。

秘密売却専門の会社は、本当に買う気のある（＝融資が通る）優良な買い手だけを厳選できます。「ちょっと見てみたい」という冷やかしの内見希望者を排除し、1〜2組の確実な買い手だけに水面下で打診するため、情報が漏れるリスクが激減します。

秘密売却最大の難関が「内見」です。

点検名目（満室の場合）: 管理会社（または売主）が、「消防設備点検」「建物定期メンテナンス」などの名目で全戸一斉に通知を出します。当日は、買い手（投資家）が「点検業者」のフリをして同行し、室内の状況を静かに確認します。

空室利用（空室がある場合）: 空室が出たタイミングを狙い、その一部屋だけを「モデルルーム」として内見してもらい、他の部屋は書類（レントロール）で判断してもらいます。

売却活動中、契約交渉中、入居者にバレないようにすることはもちろん、決済（売買代金の支払いと所有権移転）が完了するその日まで、入居者に知らせる必要は一切ありません。

一棟アパートの売買は「オーナーチェンジ」と呼ばれ、入居者は新しいオーナーと自動的に賃貸契約を引き継ぎます。バレないための鉄則は、すべての手続きが完了した当日に、新旧オーナー連名で「オーナー変更のお知らせ」を通知することです。

一棟アパートの秘密売却は、「近所に知られずにバレない」ことと、「収益性を維持して高く売る」ことを両立させるための、高度な売却戦略です。

その成功のコツは、ただ一つ。「広告に頼らず、優良な投資家リストを持つ『一棟専門』の不動産会社をパートナーに選ぶこと」です。

あなたの貴重な資産を入居者の退去リスクから守り、バレないように売却するためには、どの不動産会社に「はじめの電話」をかけるかが運命の分かれ道となります。まずは、秘密売却の実績が豊富な専門家を探すことから始めてください。