一棟アパートのオーナー様にとって、秘密売却（＝水面下での売却、オフマーケット取引）は、物件の収益価値を維持し、プライバシーを守るための重要な戦略です。
しかし、秘密売却は通常の売却活動とは異なり、特殊な契約や手続きが求められます。知識がないまま進めると、情報が漏れて入居者が退去してしまったり、法的なトラブルに発展したりするリスクも伴います。

なぜ「秘密売却」は契約・手続きが特殊なのか？

まず大前提として、秘密売却は「広告活動を一切行わない」売却方法です。

通常の不動産売却（仲介）では、不動産会社は「レインズ（REINS）」という業者間の物件情報システムに登録したり、SUUMOなどのポータルサイトに掲載したりして、買い手を広く探します。

しかし、秘密売却ではこれらを一切行いません。そのため、不動産会社との「契約」形態や、買い手を見つける「手続き」そのものが特殊になるのです。

【契約編】秘密売却に関するQ&A

Q1. 不動産会社との「媒介契約」はどうすればバレませんか？

A1. 「一般媒介契約」を選択し、「レインズ登録の省略」を必ず合意してください。

不動産会社との契約（媒介契約）には3種類ありますが、秘密売却においてはこの選択が最重要です。

・専属専任・専任媒介契約（NG）
この2つは、契約後に物件情報を「レインズ」へ登録することが法律で義務付けられています。レインズに登録すれば、全国の不動産業者に情報が公開されるため、秘密売却は不可能です。

・一般媒介契約（OK）
唯一、レインズへの登録義務がない契約形態です。 ただし、一般媒介契約を結んだだけでは意味がありません。必ず契約書に「レインズへの登録を承諾しない」旨を明記（または確認）し、「広告活動（ネット掲載、チラシ等）を一切行わない」ことを不動産会社と固く合意する必要があります。

Q2. 売買契約書で、特に注意すべき「手続き」や「特約」は？

A2. 「賃貸借契約の引継ぎ」と「守秘義務」の2点です。

一棟アパートの売買契約では、買い手（新オーナー）が、現在の入居者との賃貸借契約をそのまま引き継ぐことが大原則です。

・賃貸借契約の引継ぎ条項
「売主は、買主に対し、既存の入居者との賃貸借契約に基づく権利・義務（敷金の返還義務を含む）のすべてを引き継ぐものとする」という内容を明記します。これにより、入居者の入れ替えや立ち退き交渉が不要であることを明確にします。

・守秘義務条項
売主だけでなく、買い手側にも「本取引に関して知り得た情報（入居者の個人情報、売却の事実等）を、決済完了まで第三者に漏洩しない」ことを約束させる条項を追加することが極めて重要です。

3. 【手続き編】秘密売却に関するQ&A

Q3. 最大の難関。「入居者」と「管理会社」への手続きは？

A3. 決済（物件の引き渡し）が完了する日まで、一切通知しません。

これがバレずに進めるための鉄則です。

・入居者への手続き
入居者には「オーナーチェンジ（所有者変更）」の事実を知らせる必要がありますが、その通知は、売買がすべて完了し、所有権が移転した後に行います。売却活動中に入居者に知らせる必要は一切ありません。

・管理会社への手続き
管理会社が売却の仲介をしない場合、管理会社にも決済完了まで知らせないのが基本です。
もし管理会社に先に知られると、そこから入居者に情報が漏れるリスクが最大になります。

Q4. 入居者にバレずに「内見（物件案内）」する手続きは？

A4. 「定期点検」や「銀行査定」の名目を使います。

秘密売却で最も神経を使うのが内見（内覧）です。

・空室のみ案内する
空室があれば、そこだけを内見してもらうのが最も安全です。

・点検を装う（推奨）
満室の場合、「消防設備点検」「建物の定期メンテナンス」「銀行の融資のための査定」といった名目で、事前に全戸へ通知を出します。当日は、不動産会社と買い手が「点検業者」や「銀行員」のフリをして室内を確認します。

・レントロール（賃料一覧表）のみで判断
買い手がプロの投資家であれば、内見をせず、レントロールや修繕履歴書などの「書類審査」だけで購入を判断してくれるケースも多々あります。

まとめ：秘密売却の契約・手続きは「専門家」選びが全て

一棟アパートの秘密売却は、通常の売却とは全く異なる特殊な契約と手続きが必要です。

「一般媒介契約」の選択、「レインズ登録」の拒否、「点検」を装った内見手続きなど、すべてにおいて高度なノウハウと、何よりも水面下で買い手を見つけられる独自のネットワークが不可欠です。

これらの手続きは、街の不動産屋や大手仲介業者では対応しきれないことがほとんどです。秘密売却をバレずに成功させたいなら、一棟売却専門の、信頼できる不動産パートナーに相談することから始めてください。