「所有する一棟アパートを手放したいが、入居者や近所に知られたくない…」 「秘密に売却活動を進めると、高く売ることはできず、安く買い叩かれてしまうのでは？」
賃貸経営を行うオーナー様にとって、売却の事実は非常にデリケートな問題です。特に一棟アパートの場合、入居者の動揺や退去リスク、近隣の噂など、バレずに進めたい理由は数多くあります。

しかし、ご安心ください。適切な手順を踏み、信頼できるパートナーを選べば、「秘密厳守」と「高値売却」は両立可能です。

1. なぜ「秘密売却」が必要なのか？失敗のリスクとは

通常の不動産売却では、インターネット広告（SUUMO、HOME’Sなど）やチラシを使い、広く買い手を探します。しかし、一棟アパートでこれを実行すると、以下のような深刻なリスクが発生します。

リスク①：入居者の動揺と退去

最も大きなリスクです。入居者が「オーナーが変わるらしい」「このアパート、売りに出ている」と知れば、不安を感じて退去してしまう可能性があります。稼働率（入居率）の低下は、物件の収益性（利回り）の低下に直結し、売却価格の大幅な下落を招きます。

リスク②：近隣への噂とプライバシー侵害

「あのアパート、売りに出ている」という情報は、すぐに近隣に広まります。「経営が苦しいのでは？」といった憶測を呼び、オーナー様のプライバシーが侵害される失敗につながります。

リスク③：売却価格の下落

大々的に広告を出すと、「何か問題がある物件（＝早く売りたい物件）」と見なされ、買い手から強気な価格交渉（指値）が入りやすくなります。

2. 誰にもバレずに家を売る！「秘密売却」の全手順

これらのリスクを回避し、バレずに売却を進めるのが「秘密売却（＝オフマーケット取引）」です。一般の仲介とは全く異なる、その全手順を見ていきましょう。

手順1：専門の不動産会社を選ぶ【最重要】

秘密売却の成否は、パートナーとなる不動産会社選びで9割決まります。

選ぶべきは、「地元の仲介業者」ではありません。「一棟アパート専門で、独自の投資家（買い手）ネットワークを持っている会社」です。彼らは広告に頼らず、水面下で買い手を見つける術を持っています。

手順2：水面下での査定と販売戦略の策定

「査定中」であることも秘密にしなくてはなりません。現地調査が必要な場合も、入居者には「建物定期点検」などの名目で訪問します。

レントロール（賃料一覧表）や修繕履歴書といった書類をベースに、物件の収益性を正確に算出し、「いくらで売るか」「どの投資家に打診するか」という戦略を秘密裏に練り上げます。

手順3：限定的な販売活動（水面下での打診）

SUUMOなどのポータルサイトや、一般公開されるホームページには一切情報を掲載しません。

不動産会社が独自に抱える「購入意欲の高い投資家リスト」（不動産ファンド、富裕層、他の不動産会社など）の中から、確度の高い見込み客だけに限定し、個別に物件情報を打診していきます。

手順4：入居者に配慮した内見

購入希望者（買い手）が現れた場合、内見は最大の難関です。バレずに行うため、以下の方法を取ります。

空室のみ内見する: 満室の場合は、この方法が取れないリスクがあります。

「建物メンテナンス」「消防設備点検」などの名目で行う: 管理会社と連携し、全戸一斉点検という形で内見をセッティングします。

手順5：秘密保持契約と円滑な決済

買い手が見つかれば、秘密保持契約（NDA）を締結した上で、売買契約を進めます。入居者へのオーナー変更通知は、決済（物件の引き渡し）がすべて完了した最後の日に行うため、売却完了まで誰にもバレずに全手順を終えることが可能です。

3. 「秘密」かつ「高く売る」ための最大の秘訣

「秘密にすると、買い手の数が減るから安くなるのでは？」と心配されるかもしれません。

しかし、高く売るための秘訣があります。それは、前述の「専門の不動産会社」が持つ投資家ネットワークの「質」です。

力のある会社は、常に物件を探している優良な投資家を何百人も抱えています。公開市場で不特定多数にアピールするのではなく、**購入意欲が非常に高い「濃い見込み客」**の間で水面下での競争を生み出すことができます。

これにより、広告費をかけず、秘密を守りながらも、市場価格かそれ以上の高値での売却が実現可能になるのです。

まとめ

一棟アパートの秘密売却は、入居者とオーナー様のプライバシーを守りつつ、高く売るための高度な戦略です。

失敗しないための鍵は、一般的な知名度ではなく、「一棟アパート専門」で「独自の投資家ネットワーク」を持つ、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶこと。

もしバレずに売却したいとお考えなら、まずは秘密厳守で相談できる専門家を見つけることから始めてください。