不動産投資、特に一棟アパートの購入において、成功の9割は「業者選び」で決まると言っても過言ではありません。 なぜなら、本当に利益が出る「川上（未公開）物件」情報は、信頼できる不動産会社の元にしか集まらないからです。逆に、実力のない業者と付き合えば、売れ残りの「ババ抜きの物件」を掴まされ、破綻への道を歩むことになります。

「良い人そう」は禁物！プロが密かにチェックする3つの基準

不動産屋に行くと、熱心で愛想の良い営業マンが出てきます。しかし、投資の世界で「良い人＝優秀なパートナー」ではありません。 初心者がカモにされないために、初回面談で必ず確認すべきポイントは以下の3点です。

【基準1】「リスク情報（デメリット）」を先に話してくれるか？

「利回り12％です！満室です！今すぐ買わないと売れちゃいます！」 このようにメリットばかりを強調し、契約を急かす業者は即刻リストから外してください。

信頼できる業者は、物件の良い点以上に「悪い点（リスク）」を正確に伝えます。

「このエリアは人口が減っているので、広告料（AD）を積まないと埋まりません」

「屋上防水が切れているので、購入後すぐに200万円の修繕費が必要です」

「レントロール（家賃表）のこの部屋は、相場より高いので退去したら次は下がります」

これらを聞いてもいないのに「先に説明してくれる」かどうか。これが、売ることだけを考えているか、購入後の運営まで考えてくれているかの分かれ道です。

【基準2】「銀行融資（ファイナンス）」に精通しているか？

一棟アパート購入の生命線は「融資」です。物件が良くても、融資が付かなければ絵に描いた餅です。 ここで実力差が出るのが、「金融機関の選定能力」です。

ダメな業者は「お客様の方で銀行を探してください」と言います。 一方、優秀な業者はあなたの年収や資産背景を聞いた上で、以下のように即答します。

「お客様の属性なら、〇〇銀行のパッケージローンが金利2.3％で使えます」

「この物件は積算が出るので、××信用金庫ならフルローンが狙えます」

「どこの銀行」で「金利何％」で「期間何年」引けるか。このシミュレーションが頭に入っていない業者は、投資用不動産のプロとは言えません。

【基準3】「自社（または担当者自身）」で物件を運用しているか？

これが究極のチェックポイントです。 「不動産投資は儲かりますよ」と勧めてくる担当者自身が、実は物件を一つも持っていないというケースが驚くほど多いのです。

自ら大家業を行っている業者や担当者は、空室の辛さ、クレーム対応の面倒さ、税金の重さを肌で知っています。だからこそ、机上の空論ではない「生きたアドバイス」ができます。

「御社（またはあなた）も物件を持っていますか？」 この質問をして、「はい、私もアパートを2棟持っています」と答えられる担当者であれば、同志として信頼できる可能性が高いでしょう。

まとめ

一棟購入で後悔しないための不動産屋選びのチェックリストは以下の通りです。

・ネガティブ情報（修繕・空室リスク）を包み隠さず教えてくれるか。
・具体的な融資プラン（銀行名・金利）を提案できるか。
・自らも大家業を実践し、投資家の痛みが分かるか。

物件探しよりも先に、まずはこの基準で「不動産屋探し」をしてください。 信頼できるパートナーさえ見つかれば、優良物件の情報は向こうから勝手にやってきます。焦らず、じっくりと人を見極めることが、不動産投資で成功する一番の近道です。