投資初心者にとって、数千万円〜億単位の借入が必要な「一棟アパート」はハードルが高く感じるものです。しかし、不動産投資で生計を立てているプロの投資家ほど、「区分（ワンルーム）」を卒業し、最終的に「一棟もの」に行き着くという事実をご存知でしょうか？

その理由は単純です。一棟アパートこそが、「資産拡大のスピード」と「経営の自由度」において、他の投資手法を圧倒しているからです。

区分マンションとは次元が違う！「資産拡大スピード」の秘密

株式投資や区分マンション投資と、一棟投資の最大の違い。それは「レバレッジ（てこの原理）」の効き方です。

区分マンションを1戸ずつ買い増していく場合、融資の枠がすぐに埋まってしまい、月々のキャッシュフロー（手残り）も数千円〜数万円程度にしかなりません。 一方、一棟アパートなら、一度の取引で10室、20室分の家賃収入を一気に確保できます。

銀行からの融資を活用し、自分の年収の何倍もの資産を動かすことで、「短期間で億単位の資産と、生活費を上回るキャッシュフロー」を作ることができる。このスピード感こそが、プロが一棟買いを選ぶ最大の理由です。

【理由1】空室リスクを「確率」で分散できる

「一棟買いは借金も大きいし、空室が出たら破綻するのでは？」 初心者はそう考えがちですが、プロの視点は逆です。「一棟の方がリスクをコントロールしやすい」と考えます。

区分マンション（1室）の場合、入居者が退去すれば家賃収入は即座に「ゼロ」になります。ローン返済はすべて持ち出し（自腹）です。 しかし、10室あるアパートならどうでしょうか。1〜2室が空いても、残りの8室からの家賃でローンの返済や経費を賄うことができます。

「0か100か」のギャンブルではなく、「常に80〜90％の稼働を維持する」という確率論で経営ができるため、実は精神的な安定感も高いのです。

【理由2】土地が残る！銀行評価と「出口戦略」の強さ

マンション投資（区分）の価値は、ほぼ「建物」に依存します。建物は年々古くなり、価値（価格）は下落していきます。 対して一棟アパートは、「広大な土地」もセットで購入します。

建物が古くなっても、土地の価値は残り続けます。都心部や立地の良い場所であれば、将来的に更地にして売却したり、建て替えたりすることも可能です。 銀行は「土地の担保価値（積算評価）」を重視して融資を行うため、資産価値の高い一棟アパートを持っていると、**「次の物件を買うための融資」**も引きやすくなり、さらに資産を拡大できる好循環が生まれます。

【理由3】「自分の城」だからできる！自由な修繕とコスト削減

区分マンションの最大のデメリットは、「管理組合」の存在です。 「家賃を上げるために外壁をおしゃれにしたい」「ネット無料設備を導入したい」と思っても、組合の承認が必要で、自分の一存では何もできません。また、毎月高額な「修繕積立金」や「管理費」を強制的に徴収されます。

一棟アパートなら、あなたが全権限を持つオーナー（王様）です。 大規模修繕のタイミングも、導入する設備も、どこの管理会社を使うかも、すべて自分で決められます。 無駄なコストを削減し、必要な部分にだけ投資をして収益性を高める。この「経営の自由度」こそが、プロが利益を最大化できる源泉なのです。

まとめ

一棟アパート購入がプロ投資家に選ばれる理由は以下の3点です。

・空室リスクを、部屋数による「確率」で分散・吸収できる。
・土地という資産が手に入り、銀行評価や出口戦略（売却）が強くなる。
・経営の主導権を持ち、自分の判断で収益改善（リノベやコスト削減）ができる。

もちろん、金額が大きい分、勉強や目利きは必須です。 しかし、本気で「経済的自由」を目指すのであれば、一棟アパート投資は避けて通れない、そして最も夢のあるルートであることは間違いありません。