不動産投資の第一関門！一棟アパート購入時の融資が難航…その理由と、融資を引き出すための具体的な対策を徹底解説します。
【融資獲得への道】一棟アパート購入で銀行がお金を貸してくれない時の突破口
「夢の一棟アパート投資！物件も見つけたのに、なぜか銀行がお金を貸してくれない…」
不動産投資を志す上で、多くの方が直面する壁。それが、金融機関からの融資です。特に初めて一棟アパートを購入しようとする場合、融資の審査は厳しく、なかなか思うように進まないことも少なくありません。
今回はそんな状況に陥ってしまったあなたのために銀行が融資してくれない理由を徹底的に分析し、融資を引き出すための具体的な対策を不動産投資初心者にも分かりやすく解説していきます。
なぜ？銀行が一棟アパート購入にお金を貸してくれない理由
銀行が融資を渋るのには、いくつかの明確な理由があります。
あなたの状況と照らし合わせて、何が原因となっているのかを探ってみましょう。
１．【あなたの信用力不足】返済能力に疑問を持たれている
銀行は、最も重視するポイントとして、あなたの「返済能力」を厳しく審査します。
・年収が低い:安定した返済が見込めるだけの十分な年収がないと判断される場合。
・勤続年数が短い:転職したばかりなど、安定した収入を得ている期間が短い場合。
・借入が多い:住宅ローン、自動車ローン、カードローンなど、既存の借入残高が多い場合。
・過去の金融事故:クレジットカードの滞納や自己破産歴など、信用情報に傷がある場合。
・自己資金が少ない:物件価格に対する自己資金の割合が低いと、返済に対する真剣度が低いと見なされることがあります。
２．【物件の収益性への懸念】安定した賃貸経営が見込めない
銀行は、物件そのものの収益性も重要な審査ポイントとします。
・利回りが低い:想定される家賃収入に対して物件価格が高く、十分な利回りが期待できない場合。
・空室リスクが高い:周辺の賃貸需要が低い、競合物件が多いなど、空室リスクが高いと判断される場合。
・築年数が古い:老朽化が進んでおり、将来的な修繕費用や空室リスクが高いと判断される場合。
・立地が悪い:駅からの距離が遠い、生活利便性が低いなど、入居者が見込みにくい立地の場合。
・担保評価が低い:物件の担保価値が、融資希望額に見合わないと判断される場合。
３．【事業計画の甘さ】具体的な経営戦略が見えない
銀行は、あなたがどのように賃貸経営を行い、安定した収入を得て返済していくのか、具体的な事業計画を求めています。
・賃料設定が不適切:周辺相場とかけ離れた賃料設定になっている場合。
・修繕計画が不明確:将来的な修繕費用をどのように賄うのかが示されていない場合。
・資金計画がずさん:購入後の運営費用や予備費などが考慮されていない場合。
・市場調査不足:周辺の賃貸市場の調査が不十分で、根拠のない計画になっている場合。
融資を引き出すための具体的な対策：諦めずにできること
融資が一度断られても、諦める必要はありません。
以下の対策を講じることで、融資を引き出せる可能性は十分にあります。
１．【自己資金を積み増やす】頭金を増やして信用力を高める
自己資金の割合を増やすことは、銀行からの信用を高める最も有効な手段の一つです。
「返済能力がある」「返済に対する真剣度が高い」
と判断されやすくなります。
・貯蓄を増やす:今後数ヶ月～数年かけて、自己資金を増やす努力をしましょう。
・親族からの援助:親族からの資金援助を受けられる可能性があるか検討してみましょう。
・他の資産を売却:不要な資産を売却し、自己資金に充てることも検討できます。
２．【信用情報をクリーンにする】過去の金融事故を解消する
過去にクレジットカードの滞納などがある場合は、早めに解消しましょう。信用情報は一定期間記録されるため、すぐに影響がなくなるわけではありませんが、改善の意思を示すことが重要です。
・滞納している借金を完済する:まずは滞納している借金を全て完済しましょう。
・不要なクレジットカードを解約する:使用していないクレジットカードは解約し、借入枠を減らしましょう。
・信用情報機関に開示請求する:自分の信用情報を確認し、誤りがあれば訂正を求めましょう。
３．【収益性の高い物件を探す】銀行が納得する物件を見つける
融資を受けやすい物件の条件を満たす物件を探すことも重要です。
・高利回り物件:安定した家賃収入が見込める、利回りの高い物件を探しましょう。
・駅近など好立地の物件:入居者が見込みやすく、空室リスクの低い物件を選びましょう。
・築浅、もしくはリフォーム済みの物件:当面の修繕費用を抑えられ、入居者のニーズに合致しやすい物件を選びましょう。
・価格交渉をする:物件価格を交渉し、融資希望額を減らすことも検討しましょう。
４．【事業計画を徹底的に見直す】実現可能性の高い計画を提示する
銀行が納得する、具体的で実現可能性の高い事業計画を作成し、提示しましょう。
・詳細な市場調査:周辺の賃貸市場を注意深く調査し、客観的なデータに基づいた賃料設定や空室率の予測を行いましょう。
・具体的な修繕計画と資金計画:将来的な修繕計画と、そのための資金計画を明確に示しましょう。
・リスク対策を盛り込む:空室リスクや金利変動リスクなど、考えられるリスクとその対策を具体的に提示しましょう。
・専門的なアドバイスを受ける:不動産コンサルタントや税理士などの専門家に相談し、事業計画のブラッシュアップを図りましょう。
５．【複数の金融機関に相談する】条件を比較検討する
一つの銀行で断られたからといって諦めずに、複数の金融機関に相談してみましょう。
銀行によって審査基準や条件が異なるため、他の銀行では融資を受けられる可能性があります。
・地方銀行や信用金庫も検討する:大手銀行だけでなく、地域に根差した金融機関も検討してみましょう。
・ノンバンク系の融資も検討する（ただし慎重に）:金利は高めになる傾向がありますが、ノンバンク系の融資も選択肢の一つとして検討できます。
ただし、条件を注意深く確認することが重要です。
６．【保証人を立てる】親族などに保証人になってもらう
あなたの信用力が不足している場合、安定した収入や資産を持つ親族などに保証人になってもらうことで、融資を受けやすくなることがあります。
まとめ：諦めずに、戦略的に融資獲得を目指そう
一棟アパート購入の融資が難航するのは決して珍しいことではありません。
しかし、融資を受けられない理由をしっかりと理解し、今回ご紹介した対策を戦略的に実行していくことで、必ず突破口は見つかります。
諦めずに、自己資金の積み増し、信用情報の改善、収益性の高い物件探し、綿密な事業計画の作成、そして複数の金融機関への相談を通じて、夢の一棟アパート投資を実現させましょう。
当社では銀行融資のサポートやロードマップの作成、二人三脚での伴走などが可能でございます。
諦めずに大きな融資を引き出し、一棟アパートの購入を成功させてまいりましょう。
